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13/06/2019
SCPI : 3 moyens d’alléger l’imposition de vos dividendes
FISCALITÉ, IMMOBILIER
Avec un rendement moyen très alléchant de 4,35 % en 2018, les sociétés de placement immobilier (SCPI) attirent les convoitises. Mais la fiscalité lourde que subissent les revenus distribués par ces sociétés gestionnaires d’immeubles locatifs est de nature à refroidir l’ardeur des épargnants les plus fortement imposés sur le revenu.

Les dividendes versés par les SCPI à leurs sociétaires sont taxés comme des revenus fonciers.
Ils supportent donc une ponction fiscale égale au taux marginal d’imposition (TMI- taux le plus
élevé frappant la tranche supérieure des revenus d’un foyer), auquel s’ajoutent 17,2 % de
prélèvements sociaux. Un foyer de contribuables atteignant un TMI de 41 % verra donc ses dividendes
imputés de 58,2 % (41 + 17,2) après impôts. Mais plusieurs leviers existent pour alléger cette
pression fiscale, que d’aucuns considèrent comme rédhibitoire.


Un achat de SCPI à crédit

Une bonne stratégie dans une phase de préparation de la retraite consiste à acheter ses parts
de SCPI à crédit. Les intérêts d'emprunt étant déductibles des dividendes, ils permettent d’atténuer
singulièrement le poids de l’impôt en réduisant la base imposable. Objectif : avoir fini de rembourser
le crédit à l'âge de la retraite pour percevoir un complément de revenus qui ne sera alors plus
absorbé par la mensualité de l’emprunt.  Le niveau des revenus soumis au barème progressif de l’impôt
sur le revenu ayant tendance à fondre lors du passage en retraite, le TMI qui s’appliquera aux dividendes
de SCPI pourra s’avérer plus léger que pendant la période d’activité professionnelle. 


Le régime fiscal du micro-foncier

Les titulaires de parts de SCPI percevant relativement peu de revenus fonciers, soit moins de
15 000 € au total par an (dividendes de SCPI compris), ont, quant à eux, tout intérêt à opter
pour le régime fiscal dit micro-foncier. Il permet d’appliquer, au titre des charges déductibles
des revenus fonciers, un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus perçus. Cet abattement
est souvent supérieur au montant des charges réelles. Dans le régime du micro-foncier, seuls 70 %
des dividendes de SCPI sont donc soumis à l’impôt et aux prélèvements sociaux. Toutefois,
pour bénéficier de cet avantage, une condition est incontournable : disposer de revenus locatifs
provenant d’au moins un bien immobilier physique loué nu.

Un contrat d’assurance vie

Enfin, il est possible d’investir sur des SCPI au sein d'un contrat multisupport d’assurance vie.
Dans ce cas, les revenus versés par la SCPI sont capitalisés dans le contrat et ne sont imposés
qu’à l’occasion d’un rachat sur le contrat. Dans cette dernière hypothèse, il bénéficie du régime
fiscal clément de l’assurance vie, particulièrement sur les contrats d’au moins 8 ans d’âge.

© Alexandre Roman – Uni- Médias – juin 2019

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