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23/10/2017
Le crédit pour gonfler son patrimoine
PLACEMENTS, IMMOBILIER
Dans une stratégie patrimoniale, le recours au crédit ne doit pas être négligé pour investir notamment dans l’immobilier. Son effet levier permet de multiplier le rendement des placements.

C’est entendu, comptablement parlant, le crédit est de la dette. Il s’inscrit logiquement à la rubrique « passif » de votre patrimoine. Mais ce substantif lui confère souvent une image plutôt négative dans l’esprit des particuliers, habituellement prompts à se débarrasser au plus vite de ce qu’ils considèrent comme une charge. Les épargnants gagneraient toutefois à opérer une petite révolution culturelle à cet égard. En effet, dans un patrimoine bien doté, le crédit ne doit pas être négligé. La dette doit même être privilégiée aujourd’hui plus que jamais, compte-tenu de son fort pouvoir de création de richesse. Au regard des taux de crédit – historiquement bas – le prêt devrait être appréhendé, dans une stratégie patrimoniale, tel un actif comme un autre (immobilier, valeurs mobilières…).

L’effet levier du crédit

En raison de son effet de levier, l’endettement est un irremplaçable booster de patrimoine. L’effet de levier ? La formule peut s’expliquer simplement. Si, pourvu de liquidités, vous investissez au comptant sur un actif d’une valeur de 100  en visant un rendement de 20 % à terme, vous empocherez un gain de 20. Mais si vous empruntez pour investir non plus 100 mais 300, votre gain final sera multiplié par trois (20 % de 300 étant égal à 60)… Si l’alternative s’offre à vous, mieux vaut donc privilégier aujourd’hui le financement à crédit d’un bien immobilier locatif qu’un achat comptant.

Certes, le crédit génère des frais financiers. Mais ils sont actuellement faibles. L’effet de levier joue donc à plein. Car si un crédit coûte, il produit de la richesse à terme, quand sa charge financière (les intérêts payés) n’excède pas le rendement interne (rentabilité annuelle et plus-value à terme) de l’investissement locatif pendant la durée d’amortissement du prêt. Les conditions actuelles de l’emprunt autorisent des investissements – principalement immobiliers - dont les frais financiers s’avèrent deux à trois fois moindres que leur seule rentabilité. Dans l’objectif d’une constitution de revenus complémentaires à terme, pour la retraite notamment – il présente de surcroît un avantage fiscal notable. D’une part les intérêts du prêt sont défalqués des revenus fonciers imposables, d’autre part, le capital restant dû vient en déduction du patrimoine immobilier soumis au nouvel impôt sur la fortune immobilière. Le poids de la fiscalité s’alourdira quand le crédit sera remboursé. Mais cette taxation sera moins douloureuse à l’heure de la retraite, quand les autres revenus taxables du foyer fiscal auront baissé.

Alexandre Roman – Uni-éditions – octobre 2017

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