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05/02/2018
L’Ifi plus sévère que l’ISF pour les emprunteurs
FISCALITÉ, IMMOBILIER
Au registre des dettes venant en déduction du patrimoine immobilier imposable, l’Impôt sur la fortune immobilière (Ifi) n’est pas une simple copie de l’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) qu’il remplace. Les règles de déduction sont plus restrictives.

Le patrimoine immobilier assujetti à l’Impôt sur la fortune immobilière (Ifi) s’entend de sa valeur nette, c’est-à-dire déduction faite des dettes rapportables aux actifs immobiliers imposables. La nouvelle donne légale – dont les principes sont posés par l'article 974 du Code général des impôts– est plus restrictive que celle qui prévalait pour l’ISF.

Le prêt in fine obsolète

Une des principales modifications concerne les prêts in fine, c’est-à-dire ceux dont le capital emprunté est remboursé, intégralement en une fois, au terme du crédit. Un tel emprunt n’est plus déductible entièrement. Dorénavant, le redevable de l’Ifi ne peut déduire chaque année qu’une fraction, en l’occurrence la part correspondant au capital emprunté divisé par le nombre d’années du prêt in fine. Ainsi, la loi vise à reconstituer par ce mode de calcul ce qui serait déductible dans le cadre d’un emprunt classique amortissable. Plus question donc d’effacer la valeur du bien avec un prêt in fine dont il a financé l’acquisition, pendant toute sa durée. Cette stratégie était avantageuse pour les contribuables plus fortement imposés qui bénéficiaient ainsi d’une économie d’ISF supérieure au surcoût des frais financiers d’un prêt in fine (plus coûteux en intérêts qu’un emprunt amortissable). De surcroît, les frais financiers permettaient de défiscaliser les revenus fonciers. Une stratégie obsolète à reconsidérer avec son conseiller pour envisager, le cas échéant, un rachat du prêt in fine au moyen d’un crédit classique.

Exit les crédits familiaux

Par ailleurs, ne seront plus déductibles les prêts contractés directement, ou indirectement par l'intermédiaire d'une société, auprès d'un membre de son foyer fiscal et/ou auprès d’un membre du groupe familial. Deviennent donc désormais moins intéressants les prêts familiaux : ceux accordés par le conjoint, le partenaire du Pacs, le conjoint notoire imposé conjointement à l’Ifi, mais aussi par les ascendants, descendants, frères et sœurs du couple du redevable.

Pas question d’emprunter via une de ses sociétés

Enfin, troisième point à ne pas négliger : les prêts souscrits auprès d’une société contrôlée par le contribuable ou un membre de son foyer fiscal. C’est le cas quand la majorité des droits de vote ou des droits dans les bénéfices sociaux de la société est détenue par le contribuable ou par l'intermédiaire de son conjoint ou de leurs ascendants ou descendants ou de leurs frères et sœurs. C’est aussi le cas lorsque le redevable de l’Ifi est présumé exercer en fait le pouvoir de décision dans la société. C’est-à-dire lorsqu'il dispose d’au moins 33,33 % des droits de vote ou des bénéfices et qu'aucun autre associé ou actionnaire ne détient de fraction supérieure à la sienne. Faire racheter à crédit son patrimoine immobilier par une société civile immobilière (SCI) familiale, constituée avec ses enfants notamment et imputer le prêt sur la valeur de ses parts, pourrait donc être contesté au titre de l’Ifi par l’administration fiscale. Un montage à risque à étudier très précautionneusement avec son conseiller.

Alexandre Roman – Uni-éditions – février 2018

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