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02/01/2018
Investissement locatif : les atouts du neuf
IMMOBILIER
L’immobilier neuf se paie plus cher que l’ancien. D’où les conseils souvent répétés de privilégier l’ancien pour en tirer un meilleur rendement locatif. Ce constat de bon sens est à reconsidérer au regard des perspectives du neuf à long terme, en raison notamment de ses performances thermiques qui confèrent un avantage concurrentiel certain et, à terme, une meilleure plus-value.

La très grande majorité des biens neufs dont les permis de construire ont été déposés depuis 2013 satisfont à la réglementation thermique RT 2012, soit l’équivalent du label BBC (Bâtiment basse consommation). C’est une mesure phare du Grenelle de l'environnement qui vise à diviser par trois la consommation d'énergie des logements neufs et de tous les immeubles à usage d'habitation. Ils doivent désormais se limiter à une consommation d'énergie de 50 kWh/m2/an. Les logements collectifs bénéficiaient d'une dérogation jusqu’au 1er janvier 2018 avec une consommation maximale de 57,5 kWh/m2/an. Cette dérogation a été prolongée encore d’un an, jusqu’au 1er janvier 2019. Il n’empêche, malgré cette petite entorse qui fait bondir les plus fervents défenseurs de l’environnement, que les habitations neuves sont à minima deux à fois moins consommatrices d’énergie que les immeubles anciens, voire davantage, en comparaison des « passoires » énergétiques des années 1960 et 1970.

Moins de vacance et un loyer plus élevé

Les nouvelles constructions présentent un avantage concurrentiel indiscutable au moment de trouver un occupant, les locataires étant désormais très attentifs au bilan énergétique du logement. En conséquence, le bailleur aura une plus grande marge de manœuvre pour fixer un loyer légèrement supérieur au tarif moyen sur le secteur concerné. Ajoutons à ces atouts une meilleure sécurisation de l’immeuble et une isolation phonique performante. De surcroît, le niveau des charges pour le propriétaire est souvent moindre que dans l’ancien et, quant aux éventuels gros travaux à venir dans la copropriété, il dispose d’une bien meilleure visibilité, aucun n’étant prévisible dans les 10 ou 15 premières années.

Une meilleure plus-value sur les logements verts

Autant d’éléments qui soutiennent également une perspective de meilleure plus-value à terme en cas de revente du bien. Une étude des Notaires consacrée à l’impact du diagnostic de performance énergétique (DPE) sur le prix des transactions immobilières en 2016. Les maisons considérées comme économes par un DPE A ou B ont bénéficié d’une surcote moyenne de 10 % (variant selon les régions de + 6 % à + 13 %). À l’inverse, les maisons énergivores, classées F ou G, ont été vendues 17 % moins cher que des biens aux caractéristiques similaires mieux notés sur le plan énergétique. Du côté des appartements, une bonne étiquette énergétique entraîne une surcote de la plus-value allant jusqu’à 19 %.

Alexandre Roman – Uni-éditions – janvier 2018

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