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17/11/2015
France – Immobilier résidentiel
Par Olivier ELUERE, Pôle Etudes Economiques Groupe Crédit Agricole SA
Evolutions récentes et perspectives 2015-2016

Le marché immobilier se redresse depuis le début de l'année, avec des volumes de ventes en progression de 17% sur un an dans le neuf (au premier semestre) et de 10% sur un an dans l'ancien (sur les huit premiers mois). Les prix restent en baisse mesurée, de l'ordre de 2% sur un an. Deux facteurs expliquent ce rebond : le plan de relance dans le neuf et le niveau des taux de crédit, jugés proches de leur plancher. Il semble toutefois prématuré de parler d'une reprise durable du marché.

Rebond ou vraie reprise ?

Le mouvement est net dans le logement neuf, avec au premier semestre des volumes de ventes en progression de 19% sur un an dans le segment promoteurs et de 16% dans les maisons individuelles hors promoteurs. L’ancien montre également des signes d’amélioration, avec sur les huit premiers mois de 2015 une hausse des ventes de 10% sur un an. Les prix restent en baisse mesurée, de l’ordre de 2% sur un an. Deux facteurs expliquent ce rebond du marché :

- le plan de relance dans le neuf, et notamment le dispositif Pinel pour l’investissement locatif (formules à six, neuf et douze ans, possibilité de louer aux ascendants et descendants) et l’élargissement de l’accès au PTZ, prolongé jusqu’en 2017, recentré sur les zones moyennement ou peu tendues ;
- le niveau des taux de crédit ; ils sont très bas et jugés proches de leur plancher, ce qui débloque ou accélère certains projets et stimule les ventes.

Il semble toutefois prématuré de parler d’une reprise durable du marché. Au-delà de ces deux moteurs, l’immobilier résidentiel reste affecté par des facteurs conjoncturels négatifs (croissance faible, chômage élevé, impact des mesures fiscales de 2012-2013, prix élevés et encore surévalués), même s’il bénéficie de fondamentaux favorables (démographie, effet retraite, valeur refuge, modèle de crédit prudent, bas niveau des créances douteuses).

De plus, les taux de crédit devraient remonter peu à peu au cours des prochains trimestres, ce qui pourrait entraîner un certain attentisme et un tassement des ventes dans l’ancien.

Plutôt que de reprise, il vaut donc mieux parler d’un rebond en 2015, suivi en 2016 d’une stabilisation voire d’un léger repli. Les volumes de ventes dans l’ancien seraient en hausse de 10% en 2015 et en légère baisse en 2016. Les volumes dans le neuf remonteraient de 17% en 2015 et 8% en 2016. Les prix de l’ancien baisseraient de 1% par an. Leur baisse cumulée atteindrait 9% entre 2011 et 2016.

  • Tendances récentes dans l'ancien et le neuf : Rebond des ventes de neuf au premier semestre 2015
Les ventes de logements neufs, en repli en 2014, rebondissent en 2015. Les ventes promoteurs (filière promoteurs, programmes d’au moins cinq logements) ont baissé en 2011 et 2012, -8% et -15% sur un an, stagné en 2013, +0,3% sur un an, et reculé à nouveau en 2014, de 3%, à 86 600 unités. Elles se redressent nettement au premier semestre 2015, +19% sur un an. Ceci est lié notamment au segment investisseurs. Le cumul sur douze mois atteint 95 000 unités en juin. Il devrait avoisiner 100 000 unités sur l’année 2015. Par rapport aux points hauts de 2006-2007, 127.000 ventes par an, il resterait toutefois assez bas, de 19% inférieur.

Le rebond des ventes de maisons individuelles hors promoteurs est également prononcé. Au premier semestre 2015, les ventes sont en hausse de 16% sur un an. Le cumul douze mois atteint 110 000 en juin, +3% sur un an, après 99 000 unités en 2014, -4% sur un an. Malgré ce rebond, on reste là encore nettement en deçà des points hauts de 2006-2007 (189 000 unités par an).

En Ile-de-France, les ventes de neuf (promoteurs) avaient fortement progressé en 2013, + 15,5%. Elles se sont stabilisées en 2014,+1,2% a/a, et se redressent au premier semestre 2015, +6,4% a/a.

Dans l’enquête Insee auprès des promoteurs, la tendance sur la demande de logements neufs continue à s’améliorer significativement en juillet, -23 contre -34 en avril et -50 en janvier, tout en restant encore en dessous de sa moyenne de long terme (-9).

Deux facteurs expliquent la remontée du marché en 2015

1. Taux de crédit habitat proches de leur plancher :

Ils avaient baissé en 2013 (3,2% en moyenne annuelle, contre 3,8% en 2012 pour un crédit habitat à long terme à taux fixe), et en 2014, 3% en moyenne et 2,61% en décembre. Cette baisse a été permise par le repli continu des taux des OAT dix ans. Ils ont encore reculé au premier semestre 2015 (2,18% en juin, 2,16% en juillet). Ces taux sont jugés proches de leur plancher et risquent de remonter tôt ou tard. Ceci crée un effet d’aubaine, qui conduit à accélérer ou à débloquer certains projets, malgré le niveau élevé des prix. Les taux remontent très modérément en août (2,18% contre 2,16% en juillet). Ils devraient un peu s’accroître au cours des prochains mois, en liaison avec la légère hausse attendue des taux OAT 10 ans.

2. Plan de soutien pour le logement neuf :

Il est effectif depuis début 2015 et explique pour une bonne part la reprise des ventes dans le neuf. L’accès au PTZ est élargi, prolongé jusqu’en 2017, recentré sur les zones assez ou peu tendues (B1, B2, C), la condition de performance énergétique est supprimée. Le dispositif Duflot (rebaptisé Pinel) est réaménagé, avec notamment des formules à six, neuf et douze ans, la possibilité de louer aux ascendants et descendants et un net assouplissement de l’encadrement des loyers. Jouent également la simplification des normes et l’abattement de 30% sur les plus-values de cessions de terrains jusqu’à fin 2015.

  • Pourquoi le neuf repart-il plus vite que l’ancien ?
Le neuf et l’ancien n’évoluent pas en phase sur les dernières années. Les ventes de neuf ont fortement baissé entre les points hauts de 2006-2007 et 2014, -32% pour le neuf promoteur, -48% pour les maisons individuelles. Dans l’ancien, le repli a été limité à 15%. Symétriquement, le neuf rebondit plus vite en 2015. Ceci tient notamment aux ventes « investisseurs », très sensibles aux dispositifs fiscaux et dont le poids est important dans le neuf promoteurs. Elles avaient chuté sur les années récentes, du fait des mesures fiscales (contraintes du dispositif Duflot, mesures sur les plus-values) qui ont rendu les investisseurs très hésitants. Elles rebondissent en 2015, d’environ 40%, grâce au dispositif Pinel. Elles atteindraient 53 000 unités, niveau qui reste toutefois en deçà de 2006-2007 (65 000) et du record de 2010 (72 000) lié au dispositif Scellier. Le segment « accédants » du neuf promoteurs est plus stable. Il a reculé moins nettement entre 2006-2007 et 2014 et stagne en 2015. Il est affecté par la hausse du taux de chômage, le niveau élevé des prix et le poids des normes (énergie, environnement, handicapés…). Les ventes de maisons individuelles neuves rebondissent en 2015, d’environ 15%, du fait notamment de l’élargissement de l’accès au PTZ.

Les ventes d’ancien connaissent des fluctuations plus modérées. Après une baisse de 15% (entre 2006-2007 et 2014), elles remontent de 10% en 2015. Au sein de ces ventes, dominent les « secondo-accédants » (acheteurs-vendeurs de résidence principale). Le bas niveau des taux de crédit, la préparation de la retraite et l’effet valeur refuge jouent à plein, tandis que le niveau élevé des prix est moins pénalisant. Ce segment a totalisé 46% de la production de crédits fin 2014, contre 40% début 2012. À l’inverse, le poids des «primo-accédants » est faible et s’est réduit de 32% début 2012 à 16% fin 2014. Le niveau du chômage, les incertitudes sur les revenus futurs, la surévaluation des prix et l’arrêt du PTZ dans l’ancien pèsent sur ce segment, notamment sur les jeunes ménages à revenu modéré. Les investissements locatifs dans l’ancien restent également mal orientés.

Au total, les volumes de transactions dans l’ancien seraient en hausse de 10% en 2015. Les volumes dans le neuf seraient en rebond de 17% (+40% pour les investisseurs, 0% pour les accédants en neuf promoteur, +15% pour les maisons individuelles). Les prix de l’ancien se redresseraient temporairement au cours du second semestre et baisseraient de 1% sur un an fin 2015.


Extrait de Perspectives - Trimestriel n°15/315 - Octobre 2015 - Etudes Economiques Groupe Crédit Agricole SA

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