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20/03/2019
Ces biens qui échappent à l’IFI
FISCALITÉ
La réglementation fiscale exonère certains biens immobiliers, détenus directement ou indirectement via des actions et parts de sociétés, au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Il serait dommage de ne pas en tenir compte dans votre prochaine déclaration.

Au printemps, vous devrez déclarez la valeur de votre patrimoine assujetti à l’Impôt sur la
fortune immobilière (IFI) si elle excède 1,3 million d’euros au 31 décembre 2018, en même
temps que vous déposerez votre déclaration de revenus de la même année. Certains biens
immobiliers bénéficient d’une exonération totale ou partielle prévue par la loi, à commencer
par les immeubles démembrés pour lesquels les règles ont été modifiées par rapport à celles
qui régissaient l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Les nus-propriétaires en étaient
exonérés, puisqu’il revenait à l’usufruitier de déclarer ces immeubles pour leur valeur en
pleine-propriété. Avec l’IFI, cette exonération n’est plus systématique, mais dépend de l’origine
du démembrement. 

L’usufruitier parfois exempté

Quand la nue-propriété lui a été transmise en vertu d’un testament, d’une donation ou encore
d’une donation au dernier vivant entre époux, l’usufruitier doit déclarer la pleine propriété du
bien. Mais quand cet usufruit résulte de l’usufruit légal pour lequel le survivant peut opter à la
succession de son conjoint, l’IFI est réparti entre nu(s)-propriétaire(s) et usufruitier dans les
proportions prévus par l’article 669 du Code général des impôts. En pratique, si au décès de
votre conjoint vous avez choisi de recevoir l’usufruit légal, vous devez déclarer la valeur de cet
usufruit et vos enfants nus-propriétaires la valeur de la nue-propriété, selon le barème fixé par
cet article. 

Actions :une quote-part imposable… ou pas

Les parts sociales et actions de sociétés détenues en portefeuille doivent, en principe, être
déclarées à hauteur de la fraction représentative des biens (ou droits) immobiliers détenues
par les sociétés. Mais la loi prévoit une exonération pour les participations de moins de 10 %. Si
vous détenez plus de 10 % du capital, vous n’aurez pas à déclarer la valeur des biens affectés à
l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société. Cette dernière
est censée vous communiquer la quote-part de la valeur de vos titres à déclarer. Non
concernés par l’IFI également, les organismes de placement collectif (fonds, Sicav…) composés
de moins de 20 % d’actifs immobiliers et dont vous détenez moins de 10 % du capital. 

Les foncières exonérées sans condition

Les participations dans les sociétés foncières cotées sont exonérées sans condition de
détention maximale. Idem pour les logements que vous louez au titre de loueur en meublé
professionnel. Sans oublier les bois, forêts et terres agricole, respectant certaines conditions
d’exploitation à long terme à vérifier avec votre banquier, qui bénéficient, eux aussi, d’une exonération,
toutefois limitée à 75 % de leur valeur.

Enfin, les contribuables connaissent bien l’abattement légal de 30 % sur la résidence principale.
Quant aux crédits ayant financé cette résidence, ils ne sont déductibles que dans la limite de la
valeur imposable du bien, soit à hauteur de 70 %. 


© Alexandre Roman – Uni-Médias – mars 2019

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