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05/04/2017
Résidences de Services
Fiscalité, Immobilier
Une fiscalité encore alléchante

La loi de finances pour 2017 a quelque peu modifié le régime dit « Censi-Bouvard » réservé aux acquéreurs d’un logement neuf, dans une résidence services.Mais ce dispositif conserve un avantage fiscal très alléchant pour les particuliers à la recherche d’une diversification immobilière.

Le régime « Censi-Bouvard » destiné aux acquéreurs d’un logement neuf dans une résidence services devait prendre fin le 31 décembre dernier, mais il a finalement été prorogé pendant un an. Dans un contexte de tensions sur les finances publiques, on peut craindre que 2017 soit l’année de grâce ultime pour cet avantage fiscal. Il est d’ailleurs désormais réservé aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2017, en résidences services destinées aux étudiants ou aux personnes âgées ou handicapées. Les investissements immobiliers dans les résidences tourisme et les résidences affaires sont désormais exclus du dispositif.

Premier avantage de l’investissement en résidence gérée dans le neuf, et pas des moindres : le remboursement de la TVA par le Trésor public. En pratique, si le bien vaut 100 €, le client ne le paie que 83,33 €. Souvent, le promoteur immobilier, commercialisant les biens, avance la TVA et se charge des démarches pour récupérer lui-même son montant auprès du fisc.

Second atout : une réduction d’impôt à hauteur de 11 % qui porte sur le prix d’acquisition hors taxes du logement, retenu dans une limite généreuse de 300 000 €. Obligation en contrepartie : donner le bien en exploitation via un bail commercial durant au moins 9 ans pendant lesquels l’exploitant professionnel fixe un montant de loyer annuel (généralement 3 à 5 % du prix du logement). L’investisseur bénéficie alors d’une réduction maximale de son impôt sur le revenu de 33 000 € au total ou 3 666 € par an pendant 9 ans, sachant que si la réduction annuelle dépasse le montant de l’impôt sur le revenu, le surplus est reportable sur les 6 années suivantes.

Et les résidences de tourisme ?

Si les résidences tourisme sont désormais exclues de cette réduction fiscale, elles n’ont pas perdu tout attrait, loin de là. En effet, la loi de finances pour 2017 leur a octroyé un nouveau coup de pouce fiscal. Il concerne les résidences de tourisme classées et âgées de plus de 15 ans, nécessitant une réhabilitation. Une réduction d’impôt de 20 % du montant des travaux, pris en compte dans la limite de 22 000 €, est accordée.

Surtout, les investisseurs en résidence de tourisme peuvent continuer à adopter le régime du Loueur en meublé non professionnel (LMNP), un mode d’imposition des revenus fonciers qui n’est pas modifié. Il permet un amortissement fiscal du bien, portant sur son coût total d’acquisition. Non seulement, le propriétaire peut déduire des loyers perçus ses charges courantes mais également, chaque année, une fraction de la valeur du bien. Ainsi sur une période d’amortissement de 20 ans, 5 % de la valeur du bien immobilier sera déduite chaque année des recettes locatives. Un avantage fiscal important permettant de neutraliser l’imposition des loyers. À l’inverse, les propriétaires en résidences étudiants ou pour personnes âgées, ne sont pas, eux, autorisés à amortir la part du bien retenue pour calculer la réduction d’impôt Censi-Bouvard de 11 %.

Alexandre Roman – Uni-éditions – mars 2017

05/04/2017
Locations
Les diagnostics gaz et électricité bientôt obligatoires
Logement

À partir du 1er juillet 2017, les propriétaires qui louent un logement devront fournir au locataire un diagnostic de leur installation de gaz et d’électricité, en complément des autres diagnostics obligatoires, lors de la conclusion du bail.

Cette mesure, prévue par la loi Alur de mars 2014, devait initialement entrer en vigueur plus tôt. Mais elle a été repoussée d’un an. Encadrée par deux décrets, en date du 11 août 2016, elle vise à protéger les locataires ainsi que leurs biens, en les informant de l’état des installations de gaz et d’électricité équipant leur futur logement.

Une application progressive

Cette nouvelle obligation, qui concerne les locations nues et meublées, va s’appliquer de manière progressive. Dans un premier temps, seuls les logements situés dans un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975, sont concernés. Pour les autres logements, la mesure entrera en vigueur avec un décalage de 6 mois, le 1er janvier 2018.

Passé ces échéances, les diagnostics ne seront pas pour autant obligatoires. En effet, ils s’imposent seulement aux logements dotés d’une installation de gaz ou d’électricité datant de plus de 15 ans. Si l’une ou l’autre d’entre-elles est plus récente, elle n’est donc pas concernée. D’autre part, si le propriétaire dispose déjà de ces diagnostics (ils peuvent avoir été réalisés à l’occasion de l’acquisition de son bien), ces derniers sont valables durant une période de 6 ans après leur réalisation.

Un contrôle axé sur la sécurité

Le contenu de ces diagnostics est identique à celui prévu pour la vente d’un logement. Il vise à s’assurer que les équipements ne présentent pas de défaut de sécurité pour les occupants du logement. Pour ce qui concerne l’installation électrique, les contrôles portent notamment sur le compteur électrique, son dispositif de protection, l’installation électrique des pièces humides, ainsi que l’inventaire des éléments du circuit dangereux ou non conformes.

En ce qui concerne le gaz, le diagnostic porte sur l’état des appareils de chauffage, du système de production d’eau chaude, des conduites d’alimentation et des dispositifs d’aération prévus dans les pièces abritant les appareils au gaz (chaudière, cuisinière).

Ces deux diagnostics, qui sont à la charge du propriétaire, doivent être annexés au bail et remis au locataire, avec les autres diagnostics obligatoires (diagnostic de performance énergétique, de surface habitable, de présence de plomb ou d’amiante…). Ils sont valables pour une durée de 6 ans.

Pour en savoir plus- Décret n° 2016-1104 du 11 août 2016 relatif à l'état de l'installation intérieure de gaz dans les logements en location- Décret n° 2016-1105 du 11 août 2016 relatif à l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les logements en location  

Thibault Bertrand - Uni-éditions - avril 2017 

27/03/2017
Conférence : Rencontres du Crédit Agricole
Le Transport : Au carrefour des enjeux économiques, environnementaux, et sociétaux
Invitation

Nous vous invitons le 4 avril 2017 aux Rencontres du Crédit Agricole Sud Rhône Alpes sur le thème :

Le Transport : Au carrefour des enjeux économiques, environnementaux, et sociétaux

Si vous souhaitez participer à cet évènement, rapprochez-vous de votre conseiller afin qu'il vous rajoute à la liste des invités.

Vous avez jusqu'au 22 mars pour vous inscrire.

Le programme : 
17:30 : Accueil des invités
18:00 : Conférence - Débat
20h00 : Cocktail dînatoire

27/03/2017
Revenus tirés des plateformes Internet
Fiscalité
Faut-il les déclarer ? Comment ?

Doit-on déclarer les revenus tirés d’une activité de covoiturage ou de la location ponctuelle de son logement ?

À partir de quelle somme ? Sous quel régime fiscal ?

Une série de fiches pratiques, éditées par le ministère de l’Économie, fait le point.

Vous louez votre appartement, de temps à autre, via la plateforme Airbnb ? Vous utilisez votre voiture pour proposer un service de covoiturage ? Vous vendez vos vieux meubles sur Le bon coin ? Comme beaucoup de particuliers, vous ne savez pas si vous devez déclarer ou non les revenus tirés de ces ventes et services au fisc. De même, vous ignorez probablement, qu’au delà d’un certain montant, les sommes concernées sont assimilables à celles tirées d’une activité professionnelle et donc soumises à cotisations sociales.

Afin d’aider les utilisateurs des plateformes Internet de vente et d’échange de services à évaluer les sommes qui doivent être déclarées et celles qui sont soumises à cotisations sociales, le ministère de l’Économie a réalisé une série de fiches pédagogiques, expliquant en détail leur traitement social et fiscal.

Covoiturage et location de logement

Concernant le co-voiturage, trois conditions sont requises pour que vos revenus soient exemptés d’impôt et de cotisations sociales : d’abord le déplacement doit être effectué pour vos propres besoins, ensuite le total des sommes perçues ne doit pas excéder le barème du prix de revient kilométrique de votre véhicule, enfin vous devez prendre votre propre part des frais. En dehors de ces cas, le covoiturage est assimilé à une activité à but lucratif, donc professionnelle, et soumis à l’impôt ainsi qu’à cotisations sociales.

Pour la location de votre logement, à la journée ou pour de courtes durées, tous les revenus perçus sont imposables. Concernant les cotisations sociales, si vos recettes ne dépassent pas 23 000 € par an, les prélèvements sociaux sont dus, au taux de 15,5 %. Dans le cas contraire, votre activité est considérée comme professionnelle. Vous devez choisir un régime d’imposition (régime de la micro-entreprise ou régime réel) et acquitter des cotisations sociales.

Vente ou location de biens

Concernant la vente de biens, dès lors qu’elle s’avère occasionnelle et concerne des objets que vous ne souhaitez plus conserver, vos revenus ne sont pas imposables (sauf pour des biens de valeur, comme les métaux précieux ou les œuvres d’art). Si en revanche, vous fabriquez ou achetez des biens pour les revendre ensuite, votre activité présente alors un caractère professionnel. Les revenus sont donc imposables et soumis à cotisations sociales.

S’il s’agit de louer des biens, par exemple votre voiture ou de l’outillage, tous les revenus tirés de cette activité sont imposables. Lorsque les sommes perçues ne dépassent pas 7 846 € par an, elles sont soumises aux prélèvements sociaux à hauteur de 15,5 %. Au-delà par contre, l’activité est considérée comme professionnelle et donc soumise au versement de cotisations sociales.

Enfin, dans le cas d’un service rendu contre rémunération, les revenus d’activité sont systématiquement imposables et soumis à cotisations.

 

Thibault Bertrand - Uni-éditions - mars 2017

09/03/2017
Société
Le vintage fait fureur
La mode de luxe aux enchères

Dans les salles des ventes, le vintage fait fureur. Hermès, Cartier, Chanel…, les accessoires de mode des marques prestigieuses s’y adjugent parfois à de très bons prix.

Montre Cartier, sac à main Hermès, long sautoir en métal doré Chanel…, le vintage a le vent en poupe au rayon de la mode et de ses accessoires. De plus en plus d’amatrices mais aussi d’amateurs de ces objets de luxe, souvent emblématiques d’une prestigieuse marque de l’orfèvrerie, de la maroquinerie ou de la haute-couture, se pressent dans les salles de ventes aux enchères.

Selon le profil de l’acheteur, les raisons poussant ces adeptes du beau à se tourner vers le marché de la seconde main varient. On y croise des collectionneurs passionnés par le chic intemporel du vintage, prêts à payer bien plus cher un modèle d’occasion qu’un modèle neuf de la même marque. Car, il en va en matière de luxe comme pour les grands crus, certains modèles devenus rares voient leur valeur s’envoler au gré du temps, pour peu qu’ils soient conservés dans un état impeccable. Pour bon nombre d’autres amateurs, la motivation réside davantage dans l’espoir de faire une bonne affaire, à l’instar des enchérisseurs ayant emporté cette paire de chaussures Céline adjugée à 230 € ou encore ce sac Kelly de marque Hermès à 1 950 €, dans une récente vente parisienne à Drouot.

Certes, il convient d’y ajouter les frais d’adjudication proportionnels. Ces frais sont librement fixés par les maisons de ventes aux enchères, sauf dans le cas des ventes judiciaires où ils sont plafonnés à 14.35 %. Dans tous les cas, ils sont indiqués dans le catalogue de vente avec le prix de mise aux enchères.

Les bons circuits :

Mais si l’on compare l’enchère emportée à 1 950 € au prix d’un sac Kelly neuf dans une boutique Hermès, soit environ 8 500 €, cela reste très avantageux. Sans compter que l’on échappe aux mois de patience. L’inscription sur une liste d’attente pour être livré d’un sac, de telle couleur ou de tel cuir, entièrement cousu à la main, est souvent incontournable dans les boutiques Hermès…

Si l’on s’adresse à une des maisons sérieuses qui organisent régulièrement de telles ventes - Christie's, Artcurial, Gros & Delettrez, Art Valorem, Copages, etc. - les objets sont authentifiés par des experts professionnels. C’est loin d’être le cas sur les sites grand public de ventes aux enchères, type eBay.

Les amateurs guetteront donc les prochaines ventes en salles sur le site Interenchères.

Alexandre Roman – Uni-éditions – mars 2017

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