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24/08/2017
Investissement locatif : quelles solutions à la fin de l'engagement?
IMMOBILIER
Continuer de louer un logement en location nue, le vendre, le transmettre… autant d’options en fonction de vos objectifs.

Entre 1996 et 2014, pas moins de 8 dispositifs d’investissement locatif ont été créés.
Certains proposent une réduction d’impôt, d’autres permettent d’amortir une partie du prix de revient.
Des avantages fiscaux qui séduisent les investisseurs même si Jean-Noël Puaud, conseiller privé au Crédit Agricole Atlantique-Vendée, rappelle qu’ “ils restent des conséquences de votre stratégie patrimoniale et non un objectif. Car lorsqu’on réalise un investissement locatif, c’est pour, entre autres, diversifier son patrimoine”.

Si votre bien a été acquis via l’un de ces régimes, votre engagement de location est peut-être déjàfini ou en phase de l’être.
C’est le cas des dispositifs Besson, Robien ou Borlooneuf. Dès lors, la question de conserver le logement ou de le céder, se pose.

Avant de vous décider, assurez-vous de pouvoir agir sur le bien sans remettre en cause l’avantage fiscal.
Les différents régimes imposent une location à usage de résidence principale pour une durée minimale propre à chaque dispositif.

De plus, “si un déficit foncier a été constaté et que vous l’avez déduit de votre revenu global, le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation”, prévient Jean-Noël Puaud.
Sinon, vous devrez rembourser à l’administration fiscale les sommes déduites.
Il convient aussi de revalider les objectifs fixés au moment de l’investissement : complément de revenu pour la retraite, financement des études des enfants, constitution d’un patrimoine immobilier…

Si le marché locatif est porteur, continuer de louer peut être opportun. “Certains régimes (Robien classique et Borloo neuf) autorisent d’ailleurs une prorogation de l’engagement de location tout en continuant d’amortir le coût de votre bien”, indique Jean-Noël Puaud.

Votre patrimoine reste ainsi équilibré entre actifs immobiliers et financiers.
Une autre voie consiste à louer votre bien nu car il génère un taux de rendement attractif, ou parce que votre stratégie est de maintenir un patrimoine locatif. Vous acceptez alors une imposition au régime des revenus fonciers.
En revanche, si vous prévoyez de revendrele bien, le choix de sa situation géographique, sa qualité et l’environnement économique au moment de l’achat sont déterminants. Cela valorisera la cession. L’objectif étant de dégager une plus-value qui sera soumise à la fiscalité des plus-values immobilières.

Enfin, il est possible de transmettre le bien à ses enfants en pleine propriété ou juste en nue propriété et d’en conserver l’usufruit.
“Cela permet à la fois de maintenir un complément de revenus et de commencer la transmission de votre patrimoine”, déclare Jean-Noël Puaud.

Votre conseiller privé vous accompagne pour prendre une décision en adéquation avec votre stratégie patrimoniale.

 

REGARDS PARTAGES SEPTEMBRE-NOVEMBRE 2017 

05/07/2017
Comment imputer fiscalement vos pertes en Bourse
PLACEMENTS, FISCALITÉ
Fiscalement parlant, un épargnant ne peut pas choisir l’année d’imputation de ses moins-values en Bourse. C’est ce que vient de rappeler l’administration dans une réponse à un sénateur.

Les plus-values réalisées lors de la vente d’actions et de parts sociales sont soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu après application d’un abattement pour durée de détention, lorsque l’épargnant revend ses titres plus de 2 ans après les avoir acquis.
Dans le régime de droit commun, cet abattement est de 50 % lorsque les titres sont revendus plus de 2 ans et moins de 8 ans après leur acquisition et de 65 % lorsque cette vente intervient après 8 ans.
À noter qu’un abattement dit « renforcé » pouvant atteindre 85 %, s’applique dans certains dispositifs particuliers.

Afin de calculer le montant de la plus-value imposable au titre d’une année, les moins-values réalisées au cours de la même année, ainsi que les moins-values « en report » des 10 dernières années, viennent en déduction des gains réalisés.
Ces opérations de compensation doivent être effectuées avant application de l’abattement pour durée de détention.

En outre, l’administration fiscale considère que le contribuable peut imputer ses moins-values sur une ou plusieurs plus-values imposables de son choix.
Cela peut lui permettre d’imputer en priorité ses pertes sur les plus-values les plus lourdement taxées, c’est-à-dire celles réalisées sur des titres détenus depuis peu de temps et qui ne bénéficient pas de l’abattement pour durée de détention ou qui profitent du taux d’abattement réduit de 50 %.

Des moins-values imputables sur les gains de l’année

Récemment interrogée sur la possibilité de ne pas imputer immédiatement une moins-value pour pouvoir l’imputer plus tard sur une plus-value plus lourdement taxée, l’administration vient de répondre par la négative.
Alors que le contribuable peut choisir librement les plus-values sur lesquelles il va imputer ses pertes disponibles, l’administration fiscale lui refuse donc la possibilité de gérer son stock de moins-values dans le temps.

En clair, un épargnant qui a des moins-values en stock et/ou qui réalise des pertes au titre d’une année d’imposition doit obligatoirement les imputer sur les gains de l’année.
Il ne peut pas les mettre en « réserve » pour pouvoir éventuellement les imputer sur des plus-values ultérieures qui seraient plus lourdement taxées.

En revanche, lorsque la compensation entre les plus-values de l'année et les moins-values disponibles ne fait pas apparaître de solde imposable (total des moins-values imputables supérieur aux plus-values disponibles de l'année), les moins-values non imputées demeurent, pour le reliquat supérieur aux plus-values imposables de l'année, imputables sur les plus-values des années suivantes pour le calcul de l'assiette de l'impôt sur le revenu.

Pour en savoir plus

Réponse ministérielle n° 22 465 - Joëlle Garriaud-Maylam (JO Sénat du 11 mai 2017)

Nathalie Cheysson-Kaplan – Uni-éditions

05/07/2017
Assurance vie : primes excessives et descendants
PLACEMENTS, SUCCESSION, TRANSMISSION
En cas de primes manifestement exagérées versées sur une assurance vie, au moment d’une succession, seuls les héritiers légaux peuvent être tenus au rapport, c’est-à-dire à la réintégration à la succession du défunt de ces versements afin de déterminer la part d’héritage revenant à chacun.

Lorsqu’une personne souscrit un contrat d’assurance vie, les sommes versées à son décès aux bénéficiaires désignés ne font pas partie de sa succession.
Cela signifie qu’il n’y a pas lieu d’en tenir compte ni pour le partage de la succession de l’assuré, ni pour s’assurer que les héritiers réservataires ont bien reçu la part d’héritage que la loi leur réserve.
Autrement dit, les capitaux versés au décès de l’assuré n’auront pas à être rapportés à la succession pour rétablir l’équilibre entre les héritiers ni à être réduits si leur montant empêche les héritiers réservataires de recevoir leur part de réserve.

Toutefois, s’ils s’estiment injustement lésés, les héritiers de l’assuré décédé peuvent demander à ce que les primes que ce dernier avait versées sur son contrat soient réintégrées à sa succession à condition qu’ils apportent la preuve de leur caractère manifestement exagéré.
L’objectif est d’éviter qu’un assuré ne déshérite ses descendants (ou son conjoint en l’absence de descendant) en souscrivant un contrat d’assurance vie au profit d’un tiers, sur lequel il verserait une grande partie de sa fortune.
Le caractère exagéré des primes est soumis à l’appréciation des juges qui tiennent compte de l’âge de l’assuré, de sa situation patrimoniale et familiale et de l’utilité que représentait le contrat pour lui.

Pas de rapport pour les primes versées aux petits-enfants

Encore faut-il que les bénéficiaires du contrat soient appelés à hériter du défunt pour qu’on puisse réintégrer les primes à la succession de l’assuré, vient de rappeler la Cour de cassation.

Dans l’affaire jugée, il s’agissait des deux petits-enfants de l’assuré. Or du vivant de leur père ou de leur mère, les petits enfants ne sont pas héritiers légaux de leurs grands-parents. Dès lors, ils ne peuvent pas être tenus de rapporter à la succession de leur grand-parent décédé, les primes même si elles sont manifestement exagérées.

Il s’ensuit que lorsque les bénéficiaires du contrat ne sont pas des héritiers de l’assuré, la seule sanction qui peut être prononcée, en cas de primes manifestement exagérées, est leur réduction si elles portent atteinte à la réserve des héritiers.

Pour en savoir plus

Cour de cassation n° 16-10384 - 1ère chambre civile - 8 mars 2017

Nathalie Cheysson-Kaplan – Uni-éditions

22/06/2017
Compagnies aériennes : des indemnisations en cas de retard
ASSURANCE
Si votre vol subi un retard important, la réglementation européenne vous protège.

Outre une prise en charge pendant le temps de l’attente, elle prévoit une indemnisation pouvant aller jusqu’à 600 € en cas de retard important à l’arrivée.

L’essentiel à connaître pour voyager sereinement.

Si la compagnie vous annonce que votre vol va être retardé d’au moins 2 heures pour un vol court (moins de 1 500 km), 3 heures pour un moyen courrier (vol de 1 500 km à 3 500 km ou vol intracommunautaire de plus de 1 500 km) et 4 heures pour un long courrier (plus de 3 500 km), elle doit vous offrir des rafraîchissements, de quoi vous restaurer et vous permettre de passer deux appels téléphoniques ou d’envoyer deux messages.
S’il est prévu que votre vol doit repartir au plus tôt le lendemain, elle doit en outre organiser et prendre en charge votre hébergement à l’hôtel et l’aller-retour entre l’aéroport et l’hôtel.
Toutefois, si le vol est annoncé avec un retard d’au moins 5 heures, vous pouvez renoncer à partir. Dans ce cas, la compagnie doit vous rembourser dans les 7 jours.
Ce remboursement doit comprendre les parties du voyage non effectué (par exemple, le prix du vol retour s’il s’agissait d’un billet aller/retour) et celles déjà effectuées mais devenues inutiles.
Si vous avez raté une correspondance suite au retard de votre premier vol, la compagnie doit vous laisser le choix entre le remboursement, un vol retour vers l’aéroport de départ ou un réacheminement dans des conditions de transport comparables, dans les meilleurs délais, sans coût supplémentaire et avec une prise en charge pendant la période d’attente du prochain vol.
Dans la mesure du possible, elle doit éviter de vous proposer des correspondances supplémentaires et la durée du trajet doit être aussi proche que possible de la durée du voyage initialement prévue.

Indemnisation forfaitaire en cas de retard important à l’arrivée

Si vous arrivez à destination avec au moins 3 heures de retard par rapport à l’heure initialement prévue, vous avez le droit à la même indemnité forfaitaire que celle prévue pour une annulation de vol : 250 € pour un vol de 1 500 km ou moins ; 400 € pour un vol intracommunautaire de plus de 1 500 km et pour tous les autres vols de 1 500 km à 3 500 km et 600 € pour tous les autres vols (cette indemnité pouvant être ramenée à 300 €, lorsque le retard est inférieur à 4 heures).
Mais attention, cette indemnité ne vous sera pas versée automatiquement : il faut la réclamer auprès de la compagnie sans avoir à prouver que vous avez subi un quelconque préjudice.
En plus de l’indemnité forfaitaire, n’hésitez pas à demander le remboursement de vos frais si la compagnie n’a pas pris en charge vos repas, votre hébergement durant votre attente et que vous avez dû les régler de votre poche.

© Nathalie Cheysson-Kaplan – Uni-éditions – juin 2017

22/06/2017
Déclaration de revenus issus de locations meublées
Immobilier
Le point sur le régime fiscal de la location meublée

Les loyers qui proviennent de la location meublée sont désormais imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), que l’activité soit exercée à titre professionnel ou occasionnel, par l’intermédiaire de plates-formes Internet ou non.

Jusqu’à présent, les revenus tirés de la location d’un logement meublé étaient taxés dans la catégorie des revenus fonciers lorsque la location avait un caractère occasionnel et dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) lorsque le logement était loué de manière habituelle, ne serait-ce que quelques semaines ou quelque mois par an, à partir du moment où la location avait un caractère récurrent.

Des BIC, dans tous les cas

Il est mis fin à cette distinction : les loyers qui proviennent de la location d’un logement meublé sont désormais imposés, dès le premier euro, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux que l’activité soit exercée à titre habituel ou occasionnel, y compris les loyers provenant de logements donnés en location via des plates-formes Internet de mise en relation. Tant que le montant de vos loyers bruts ne dépasse pas 33 100 € en 2017, vous relevez automatiquement d’un régime d’imposition simplifié, appelé micro-BIC.
Il vous suffit de reporter le montant de vos loyers sur votre déclaration de revenus et l’administration fiscale calculera votre bénéfice imposable en appliquant un abattement forfaitaire de 50 % au montant des loyers déclarés.
Autrement dit, vos loyers seront soumis au barème progressif de l’impôt mais sur la moitié seulement de leur montant, quelle que soit la réalité de vos charges. Si vos loyers sont supérieurs à 33 100 € par an (ou si vous renoncez au micro-Bic), vous relevez automatiquement du régime réel qui vous permet, comme son nom l’indique, de déduire toutes vos charges pour le montant réel.
Vous devez alors souscrire une déclaration professionnelle pour déterminer le montant de vos loyers imposables.

Obligations sociales

Si vos loyers sont inférieurs à 23 000 €, votre activité de location meublée est considérée comme relevant de la gestion de votre patrimoine privé et vous êtes redevable, en plus de l’impôt sur le revenu, de 15,5 % de prélèvements sociaux, recouvrés en même temps que l’impôt et calculés sur le montant de vos loyers après abattement.
Au-delà de ce seuil de 23 000 €, votre activité présente un caractère professionnel qui vous oblige à vous affilier au régime social des indépendants (RSI).
Mais vous pouvez tant que vos loyers ne dépassent pas 33 100 € de recettes annuelles opter pour le régime de la micro-entreprise : vous devrez alors payer des cotisations sociales sur le montant de vos recettes (avant abattement) au taux global de 22,7 %.

Nathalie Cheysson-Kaplan – Uni-éditions – juin 2017

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