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02/01/2018
Investissement locatif : les atouts du neuf
IMMOBILIER
L’immobilier neuf se paie plus cher que l’ancien. D’où les conseils souvent répétés de privilégier l’ancien pour en tirer un meilleur rendement locatif. Ce constat de bon sens est à reconsidérer au regard des perspectives du neuf à long terme, en raison notamment de ses performances thermiques qui confèrent un avantage concurrentiel certain et, à terme, une meilleure plus-value.

La très grande majorité des biens neufs dont les permis de construire ont été déposés depuis 2013 satisfont à la réglementation thermique RT 2012, soit l’équivalent du label BBC (Bâtiment basse consommation). C’est une mesure phare du Grenelle de l'environnement qui vise à diviser par trois la consommation d'énergie des logements neufs et de tous les immeubles à usage d'habitation. Ils doivent désormais se limiter à une consommation d'énergie de 50 kWh/m2/an. Les logements collectifs bénéficiaient d'une dérogation jusqu’au 1er janvier 2018 avec une consommation maximale de 57,5 kWh/m2/an. Cette dérogation a été prolongée encore d’un an, jusqu’au 1er janvier 2019. Il n’empêche, malgré cette petite entorse qui fait bondir les plus fervents défenseurs de l’environnement, que les habitations neuves sont à minima deux à fois moins consommatrices d’énergie que les immeubles anciens, voire davantage, en comparaison des « passoires » énergétiques des années 1960 et 1970.

Moins de vacance et un loyer plus élevé

Les nouvelles constructions présentent un avantage concurrentiel indiscutable au moment de trouver un occupant, les locataires étant désormais très attentifs au bilan énergétique du logement. En conséquence, le bailleur aura une plus grande marge de manœuvre pour fixer un loyer légèrement supérieur au tarif moyen sur le secteur concerné. Ajoutons à ces atouts une meilleure sécurisation de l’immeuble et une isolation phonique performante. De surcroît, le niveau des charges pour le propriétaire est souvent moindre que dans l’ancien et, quant aux éventuels gros travaux à venir dans la copropriété, il dispose d’une bien meilleure visibilité, aucun n’étant prévisible dans les 10 ou 15 premières années.

Une meilleure plus-value sur les logements verts

Autant d’éléments qui soutiennent également une perspective de meilleure plus-value à terme en cas de revente du bien. Une étude des Notaires consacrée à l’impact du diagnostic de performance énergétique (DPE) sur le prix des transactions immobilières en 2016. Les maisons considérées comme économes par un DPE A ou B ont bénéficié d’une surcote moyenne de 10 % (variant selon les régions de + 6 % à + 13 %). À l’inverse, les maisons énergivores, classées F ou G, ont été vendues 17 % moins cher que des biens aux caractéristiques similaires mieux notés sur le plan énergétique. Du côté des appartements, une bonne étiquette énergétique entraîne une surcote de la plus-value allant jusqu’à 19 %.

Alexandre Roman – Uni-éditions – janvier 2018

04/12/2017
Présents d’usage: jusqu’où peut aller votre générosité?
FISCALITÉ, SUCCESSION TRANSMISISON
Non soumis aux droits de donation et non reportable à la succession, la remise d’un chèque à ses proches à Noël échappe aux contraintes des dons manuels, à condition qu’il reste d’un montant raisonnable au regard de la fortune du donateur.
Un bijou offert à son épouse pour son anniversaire, une œuvre d’art remis à son fils pour son mariage, un chèque sur le compte des enfants pour célébrer la venue de leur premier-né… tous ces cadeaux peuvent être considérés comme des présents d’usage. Dès lors, aucune formalité à remplir, mais surtout aucun compte à rendre au fisc. En effet, même s’ils sont faits de la main à la main (ou par voie dématérialisée par un virement), ils ne sont juridiquement pas considérés comme des dons manuels. Un avantage certain car ils échappent ainsi à toute imposition au titre des droits de donation et ne sont pas rapportables à la succession. Impossible donc à un héritier réservataire de demander la réintégration de la valeur de ce cadeau dans l’actif successoral pour en tenir compte dans le partage.

Un cadeau réservé à certaines occasions

Trois conditions doivent être respectées afin que ces cadeaux, prévus par l'article 852 du Code civil, ne soient pas requalifiés en dons manuels par le fisc ou le juge des successions. Premièrement, ils ne peuvent porter que sur des biens meubles (argent, objets, titres de Bourse…) et non immobiliers.

Ensuite, un tel présent doit être consenti à l’occasion d’un évènement familial ou social qu’il est de coutume de célébrer : les fêtes de fin d’année, un anniversaire, une naissance, une pendaison de crémaillère, l’obtention d’un diplôme, un départ à la retraite… En revanche, une mutation à l’étranger n’a pas été considérée par la Cour de cassation (arrêt du 29 janvier 2002 ; pourvoi n° 98-14252) comme un évènement de nature à justifier un présent d’usage. À noter que le cadeau doit être remis à une date proche de l’évènement festif.

15 000 € à Noël, ce n’est pas trop quand on est fortuné

Troisième condition : la valeur du présent d’usage doit être modeste au regard de la fortune du donateur. Il ne doit donc pas appauvrir ce dernier en réduisant significativement son patrimoine ou son train de vie. Un multimilliardaire peut donc distribuer des Rolls Royce mais une personne aux revenus moyens devra calibrer sa générosité de façon plus modeste. Aucune limite légale n’a été fixée dans l’absolu, ni même posée de façon précise par les juges qui apprécient cette condition selon les circonstances. Ainsi, le don de 15 245 € à chacun de ses deux enfants à Noël par une mère dont le patrimoine s’élevait à 1 250 000 € a été reconnu comme un présent d’usage. Idem pour un père ayant donné à sa fille des aquarelles de Pierre-Joseph Redouté d’une valeur de 10 671 €, compte-tenu de sa fortune confortable incluant notamment un château. Dans son arrêt du 10 mai 1995 (pourvoi n° 93-15187), la Cour de cassation s’en tient à la valeur des aquarelles au moment du don, peu importe que la fille les ait revendues 10 ans plus tard 850 000 €. En revanche, un couple percevant 2 500 € de revenus mensuels et d’une épargne modeste ne peut accorder 20 000 € à son fils en le considérant comme un cadeau d’usage.

 

© Alexandre Roman – Uni-éditions – décembre 2017

04/12/2017
Le compte-titres, un produit à redécouvrir
PLACEMENTS, FISCALITÉ
Avec la réforme fiscale 2018, les comptes-titres ordinaires reprennent des couleurs. Désormais moins taxés sur leurs plus-values et dividendes, les épargnants vont mieux apprécier les vertus de ce produit complémentaire au Plan d’épargne en actions (PEA), car beaucoup plus souple.
Les épargnants adeptes des actions détenues en direct et/ou des fonds de gestion collective (FCP et Sicav) disposent de deux enveloppes pour y loger ces valeurs mobilières, hors assurance vie.
La très grande majorité privilégie le Plan d’épargne en actions (PEA) et son cousin le PEA-PME, pour des raisons fiscales évidentes. Les gains, plus-values et dividendes y sont en effet exonérés d’impôt, mais pas de prélèvements sociaux, en cas de retrait au-delà des 5 ans de vie du PEA.

14 à 24 points d’économie fiscale

Sur le compte-titres, le second produit ad ’hoc pour détenir un portefeuille d’actions et de fonds, les gains sont certes imposés mais la réforme fiscale annoncée pour 2018 va singulièrement alléger la taxation pour les épargnants les plus imposés sur leur revenu, ceux subissant un taux marginal d’imposition (TMI) d’au moins 30 %.

Jusqu’en 2017, ces contribuables imposés sur leurs revenus à un TMI de 30 %, 41 % et 45 %, étaient taxés, prélèvements sociaux de 15,5 % compris, sur leurs plus-values à respectivement à 45.5 %, 56.5 % et 60.5%. Soit en réalité un peu moins, compte-tenu de la part de la CSG déductible des revenus imposables*, c’est-à-dire à 43,97 %, 54,41 % et 54,20 %. Désormais, en optant pour le prélèvement unique forfaitaire (PFU, appelé aussi flat tax) qui inclue les cotisations sociales, ils limiteront la facture fiscale à 30 % dans tous les cas, soit entre 14 et 24 points d’économie fiscale !

Des abattements maintenus pour certains titres

Concernant les titres acquis avant le 1er janvier 2018, ils conserveront les abattements sur les plus-values pour durée de détention : soit 50 % pour une valeur conservée entre 2 et 8 ans et 65 % au-delà de 8 ans. En revanche, ces abattements disparaissent pour celles acquises après le 1er janvier 2018. Ce qui peut s’avérer pénalisant dans certains cas. Il faut relativiser cet handicap en notant qu’un délai de conservation de 8 ans est souvent incompatible avec une gestion dynamique de son portefeuille.

Toujours une grande souplesse

Outre son nouvel avantage fiscal, le compte-titres ordinaire présente des fonctionnalités bien plus souples que celles du PEA. Ce dernier est, en effet, exclusivement réservé aux titres européens et aux fonds en détenant une majorité. Les versements sur le PEA sont, en outre, plafonnés à 150 000 €, avec une limite de détention fixée à 2 par foyer fiscal. Le compte-titres peut lui s’ouvrir à des valeurs mobilières de toute nature. Un avantage certain pour l’investisseur souhaitant se diversifier via des fonds sur les marchés américains ou émergeants, par exemple. Il permet encore aux épargnants en recherche de revenus complémentaires d’empocher librement leurs dividendes ou leurs  prises de bénéfices sans entrainer la clôture du compte. Un atout vis-à-vis du PEA, condamné à la fermeture par tout retrait avant 8 ans. Au-delà de 8 ans, la sortie partielle n’entraîne pas sa clôture mais interdit tout nouveau versement.


*En tenant compte de la part de la CSG déductible des revenus en 2017, soit 5,1 % pour les revenus du patrimoine ; cette part passera à compter du 1er janvier 2018 à 6,8 % sur le nouveau taux de CSG porté de 8,2 % à 9,9 %

 

Alexandre Roman – Uni-éditions – décembre 2017
09/11/2017
Du bon usage des Fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI)
PLACEMENTS, FISCALITÉ
Ces fonds investis sur de jeunes sociétés faisant preuve d’innovation vous font bénéficier d’une réduction sur l’impôt à payer en 2018, si vous souscrivez d’ici la fin de l’année. Ou comment miser facilement sur des entreprises prometteuses, avec un coup de pouce du fisc.

Les sociétés innovantes présentent un potentiel de croissance intéressant, porteur d’un espoir de forte plus-value pour l’investisseur prenant une participation à leur capital. Ces entreprises intervenant dans tout secteur (technologie, santé, nouvelle économie, transport, tourisme…) ont pour particularité d’être des PME créées depuis moins de 8 ans et consacrant une part significative de leur chiffre d’affaires (au moins un tiers) à des projets de recherche et de développement. Elles justifient, en outre, de la création de produits ou de la mise au point de procédés dont le caractère novateur est reconnu par l'Agence nationale pour la valorisation de la recherche. Mais il n’est pas aisé pour un particulier, sauf à avoir gagné ses galons de business angel, d’investir en direct au capital de ces jeunes pousses prometteuses.  L’exercice est délicat car la mise de fonds minimale est souvent importante, la liquidité des parts très incertaine et le niveau de risque très élevé. L’alternative ? Elle passe par l’achat de parts de Fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI), pilotés par une société de gestion qui constitue un panier de 10 à 15 prises de participation, à hauteur de 60 % minimum de l’encours du fonds.

La diversification limite le risque

Cette diversification au sein du fonds dilue les risques pour le souscripteur car la défaillance ou les contre-performances de certaines sociétés seront compensées par la réussite commerciale des autres. Toutefois, un FCPI reste un placement risqué avec une éventuelle possibilité de perte en capital à terme, sur lequel on conseille de ne pas exposer plus de 5 à 10 % de son patrimoine. Un curseur à régler avec son conseiller.

Le ticket d’entrée est relativement modeste : la valeur d’achat d’une part de FCPI se limite généralement à quelques dizaines ou centaines d’euros. Cela permet de se diversifier sur plusieurs FCPI pour limiter encore davantage ses risques. L’argent reste bloqué en moyenne de 6 à 10 ans, en attendant la dissolution du fonds. Mais la liquidité est donc, passé ce délai, bel et bien assurée.

Un bel avantage fiscal

Surtout, les FCPI bénéficient d’un avantage fiscal appréciable, qui compense le risque pris. La souscription ouvre droit à une réduction maximale d'impôt annuelle de 2 640 € pour un célibataire et de 5 280 € pour un couple au titre de l'impôt sur le revenu. Soit 18 % du montant souscrit retenu dans la limite de 12 000 € pour un célibataire et 24 000 € pour un couple. Cet avantage entre dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.

Alexandre Roman – Uni-éditions – novembre 2017

06/11/2017
L’assurance vie conserve son privilège fiscal
PLACEMENTS, FISCALITÉ
L’annonce d’un prélèvement forfaitaire unique de 30 % sur tous les revenus du patrimoine inquiète les assurés. L’assurance vie échappera pourtant dans la majorité des cas à la règle générale.

Que les détenteurs d’assurance vie – y compris ceux disposant d’un encours de plusieurs centaines de milliers d’euros – se rassurent : la nouvelle fiscalité annoncée dans le projet de loi de finances (PDLF) pour 2018 ne sera pas meurtrière pour leurs contrats. Le produit financier préféré des Français continuera de profiter de modalités d’imposition dérogatoires. Un vent de panique a soufflé lors de l’annonce de la flat tax de 30 % à laquelle seront soumis tous les gains pour les détenteurs d’assurances vie d’un montant cumulé de plus de  150 000 €. Bon nombre d’épargnants en ont conclu qu’ils seraient taxés à 30 % au lieu de 7,5 % pour les rachats effectués sur leurs contrats de plus de 8 ans.

Un taux de 7,5 % maintenu au-delà de 8 ans

La mesure a été mal comprise. D’abord, une nuance de taille a souvent échappé aux assurés : le taux de 30 % du prélèvement forfaitaire unique (PFU) (dénomination officielle de la flat tax)  s’entend contributions sociales comprises. Ce qui n’est pas le cas du prélèvement forfaitaire de l’assurance vie. Il faut donc comparer un PFU de 30 % non pas à 7,5  % mais à 24,7 % (7,5% + 17,2 % de contributions sociales). Ensuite, le taux de taxation particulièrement favorable de 7,5 % sur les intérêts et/ou les plus-values, au-delà de 8 ans, ne passe pas à la trappe.

Un seuil de 150 000 € par personne

Pour les rachats réalisés à partir du 1er janvier 2018, il faudra distinguer deux situations.

- Gains générés par les versements réalisés avant le 27 septembre 2017.

Pour ceux-là, rien ne change. Ils pourront être taxés selon le prélèvement forfaitaire spécifique à l’assurance vie : de 7,5 % à 35 % selon l’âge du contrat, ou, au choix de l’assuré, selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Et l’abattement de 4 600 € pour un célibataire et de 9 200 € pour un couple, sera maintenu. On ne tiendra pas compte ici du seuil de 150 000 €.

- Gains générés par les versements effectués après la date du 27 septembre 2017.

Ici, deux hypothèses : l’assuré est en dessous du seuil de 150 000 € et il se retrouve alors dans le cas précédent. À une seule différence près : il profiterait du taux du prélèvement forfaitaire spécifique à l’assurance vie uniquement si son contrat a plus de 8 ans. Sinon, son gain serait taxé à 30 %. Mais cette mesure surprenante devrait être corrigée par amendement au PDLF.  Deuxième hypothèse, l’assuré franchit le seuil de 150 000 €. Il peut choisir le prélèvement forfaitaire spécifique à l’assurance vie (après abattements maintenus au-delà de 8 ans) pour la quote-part des gains provenant des primes ne dépassant pas le fatidique seuil. La fraction excédentaire sera soumise au PFU de 30 %, soit 5,3 points de plus. À noter : le seuil de 150 000 €, n’est pas apprécié par foyer fiscal mais par assuré. Ainsi, dans un couple, un rachat sur le contrat de madame serait donc taxé différemment que celui réalisé sur le contrat au nom de monsieur, selon les versements qu’auront reçus l’un et l’autre depuis leur origine.


Alexandre Roman – Uni-éditions – novembre 2017

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