Votre patrimoine est un projet d'avenir

C.A. Banque Privée Sud Rhône Alpes > Toutes les actualités

04/04/2018
2018 : l'année pour acheter un logement ancien à rénover
PLACEMENTS, FISCALITÉ, IMMOBILIER
Pour ceux qui projettent d’acheter un bien immobilier à rénover en vue de le louer, il est spécialement intéressant d’effectuer cette opération cette année. Un dispositif fiscal transitoire permet en effet de déduire le montant des travaux en totalité en 2018 et en partie en 2019.

Pour les particuliers qui donnent un logement en location, les travaux de rénovation constituent une charge déductible de leurs revenus fonciers. En principe, ces travaux ne sont déductibles que si le logement leur procure déjà des loyers imposables. En pratique, ils peuvent déduire le coût des travaux même s’ils ne perçoivent pas encore de loyers imposables quand le logement est destiné à être loué immédiatement après les travaux. S’ils n’ont pas d’autres revenus fonciers, cette opération leur permet de générer immédiatement un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur leur revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le surplus étant reportable sur les loyers dégagés de la location des dix années suivantes.

L’économie d’impôt apportée par l’imputation de ce déficit dépend du taux marginal d’imposition du contribuable : plus il est élevé, plus il y gagne. Pour un contribuable imposé dans la tranche marginale à 45 %, l’imputation d’un déficit de 10 700 € lui permet d’économiser 4 815 € d’impôt. Cet avantage échappe au plafonnement global des niches fiscales et peut donc venir s’ajouter aux 10 000 € dont on peut profiter chaque année.

Des gros travaux plutôt que des petits…

Le hic ? Avec la mise en place du prélèvement à la source en 2019, dans la mesure où les contribuables n’auront pas d’impôt à payer sur leurs revenus courants de 2018, ils n’ont a priori pas intérêt à se lancer dans ce type d’opération. Aussi pour éviter qu’ils ne reportent leurs travaux non urgents en 2019, le législateur a mis en place un dispositif transitoire. Il prévoit que les travaux effectués en 2018 seront déductibles en totalité en 2018 puis une nouvelle fois à hauteur de 50 % en 2019  et cela même pour les contribuables qui ne feront aucuns travaux en 2019.

Concrètement, cette mesure ne sera pas intéressante pour ceux qui réaliseront de petits travaux, c’est-à-dire des travaux déductibles en totalité de leurs revenus fonciers ou imputables sur leur revenu global de 2018, sauf pour les contribuables qui ont des revenus exceptionnels imposables en 2018 ou des revenus non concernés par le prélèvement à la source (dividendes, intérêts, plus-values mobilières soumis au nouveau prélèvement forfaitaire unique -PFU). Ces travaux pourront venir réduire l’impôt à payer sur ces revenus. Mais l’efficacité fiscale de cette déduction sera moins importante qu’en temps normal.

En revanche, cette mesure aura un véritable impact pour ceux qui réalisent de gros travaux et dégagent immédiatement un reliquat de déficit foncier imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. D’après les professionnels, l’effet sera maximal si le coût des travaux est supérieur ou égal à deux fois le montant des revenus fonciers, majoré de 21 400 € (soit deux fois le montant du déficit annuel imputable). Autrement dit, c’est le moment ou jamais pour réaliser un investissement locatif dans l’ancien avec d’importants travaux de rénovation… 

Nathalie Cheysson-Kaplan – Uni-éditions – avril 2018

29/03/2018
Marchés financiers : où investir en 2018? Comment se faire accompagner?
WEBCONFERENCE
Invitation

Participez à la prochaine webconférence de Premundi et posez vos questions en direct ce soir à 19h00.

Pour vous inscrire, nous vous invitons à vous rapprocher de votre conseiller.

Au programme:

I. Marchés et perspectives

-Bilan 2017 et début d’année

-Perspectives 2018

II. Comment investir?

-Respect du profil client et couple rendement risque

-Mandat de gestion

-Gestion conseillée

Conclusion : les règles d’or à respecter

21/03/2018
Familles recomposées : de quoi héritent les enfants d’un premier mariage ?
SUCCESSION, TRANSMISSION
Le litige dans la famille Hallyday autour de la succession de la star braque les phares médiatiques sur la délicate problématique de l’héritage dans les familles recomposées. Elles ne vont pas sans poser de vrais problèmes, qui au-delà de l’aspect financier, déclenchent bien souvent des fractures affectives. D’où la nécessité d’anticiper pour rétablir un partage jugé équitable par la famille.

Dans le cas le plus fréquent d’un parent se remariant sous le régime légal dit de la communauté réduite aux acquêts, les règles successorales suscitent souvent un sentiment d’aigreur de la part des enfants du premier mariage. Prenons un cas simple. Viviane a eu un fils, Paul, né d’une précédente union, puis s’est remariée avec Henri, avec lequel ils ont donné naissance à Sophie. Imaginons que Viviane décède avant son second époux. Sans dispositions particulières (donation entre conjoints au dernier vivant, testament...), Henri recevra un quart du patrimoine de sa défunte épouse, constitué des biens propres de Viviane et de la moitié des biens communs (bien acquis et épargne constituée pendant son mariage avec Henri). Les trois quarts restants seront partagés à parts égales entre les deux enfants. Sur un actif successoral de 120, Henri recevra donc 30 et chacun des enfants 45.

Deux écueils, sources de conflits

Premier écueil, souvent exprimé par le parent survivant en pareil cas, il ne trouve pas équitable que sa belle-fille, qu’il n’a parfois pas élevée, touche une part du patrimoine qu’il a constitué en commun avec son épouse. Second écueil : projetons-nous maintenant au décès de Pierre. Le quart du patrimoine de sa défunte épouse se retrouvera dans son actif successoral qui reviendra intégralement à sa fille, Sophie. Paul, lui, pourra donc se sentir spolié d’une part de l’héritage venant de sa mère, puis qu’il n’en aura perçu que 45 alors qu’in fine, sa demi-sœur aura hérité de 75 sur la part de sa mère (45 au décès de celle-ci puis 30 au décès de son père).

Qui protéger : un choix cornélien

Les parents de familles recomposées sont donc – selon l’histoire propre à chacune – tiraillés entre deux volontés souvent antagonistes. La première : mieux protéger l’avenir du conjoint survivant, via une donation entre conjoints au dernier vivant ou un testament majorant ses droits, par exemple. Mais cette stratégie peut conduire à aggraver le désavantage dont peut se sentir victimes les enfants de la première union. Seconde volonté : tenter de favoriser ses enfants de la première union pour rétablir l’équité avec leurs demi-frères et sœurs. Problème : cela peut conduire à mettre le conjoint survivant dans une situation financière plus difficile.

Des solutions à étudier pour une succession apaisée

Choix du régime matrimonial, assurance vie, donations graduelle ou résiduelle… différents outils juridiques permettent de trouver des solutions pour que les parents préparent le partage de leurs successions avec l’équité qu’ils jugent la plus appropriée à leur cas. Pour ne pas exposer ses futurs héritiers aux affres d’une querelle judicaire, souvent longue, coûteuse et douloureuse, un seul maître mot : anticiper la transmission avec un professionnel de l’ingénierie patrimoniale. 

Alexandre Roman – Uni-éditions – mars 2018

05/02/2018
L’Ifi plus sévère que l’ISF pour les emprunteurs
FISCALITÉ, IMMOBILIER
Au registre des dettes venant en déduction du patrimoine immobilier imposable, l’Impôt sur la fortune immobilière (Ifi) n’est pas une simple copie de l’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) qu’il remplace. Les règles de déduction sont plus restrictives.

Le patrimoine immobilier assujetti à l’Impôt sur la fortune immobilière (Ifi) s’entend de sa valeur nette, c’est-à-dire déduction faite des dettes rapportables aux actifs immobiliers imposables. La nouvelle donne légale – dont les principes sont posés par l'article 974 du Code général des impôts– est plus restrictive que celle qui prévalait pour l’ISF.

Le prêt in fine obsolète

Une des principales modifications concerne les prêts in fine, c’est-à-dire ceux dont le capital emprunté est remboursé, intégralement en une fois, au terme du crédit. Un tel emprunt n’est plus déductible entièrement. Dorénavant, le redevable de l’Ifi ne peut déduire chaque année qu’une fraction, en l’occurrence la part correspondant au capital emprunté divisé par le nombre d’années du prêt in fine. Ainsi, la loi vise à reconstituer par ce mode de calcul ce qui serait déductible dans le cadre d’un emprunt classique amortissable. Plus question donc d’effacer la valeur du bien avec un prêt in fine dont il a financé l’acquisition, pendant toute sa durée. Cette stratégie était avantageuse pour les contribuables plus fortement imposés qui bénéficiaient ainsi d’une économie d’ISF supérieure au surcoût des frais financiers d’un prêt in fine (plus coûteux en intérêts qu’un emprunt amortissable). De surcroît, les frais financiers permettaient de défiscaliser les revenus fonciers. Une stratégie obsolète à reconsidérer avec son conseiller pour envisager, le cas échéant, un rachat du prêt in fine au moyen d’un crédit classique.

Exit les crédits familiaux

Par ailleurs, ne seront plus déductibles les prêts contractés directement, ou indirectement par l'intermédiaire d'une société, auprès d'un membre de son foyer fiscal et/ou auprès d’un membre du groupe familial. Deviennent donc désormais moins intéressants les prêts familiaux : ceux accordés par le conjoint, le partenaire du Pacs, le conjoint notoire imposé conjointement à l’Ifi, mais aussi par les ascendants, descendants, frères et sœurs du couple du redevable.

Pas question d’emprunter via une de ses sociétés

Enfin, troisième point à ne pas négliger : les prêts souscrits auprès d’une société contrôlée par le contribuable ou un membre de son foyer fiscal. C’est le cas quand la majorité des droits de vote ou des droits dans les bénéfices sociaux de la société est détenue par le contribuable ou par l'intermédiaire de son conjoint ou de leurs ascendants ou descendants ou de leurs frères et sœurs. C’est aussi le cas lorsque le redevable de l’Ifi est présumé exercer en fait le pouvoir de décision dans la société. C’est-à-dire lorsqu'il dispose d’au moins 33,33 % des droits de vote ou des bénéfices et qu'aucun autre associé ou actionnaire ne détient de fraction supérieure à la sienne. Faire racheter à crédit son patrimoine immobilier par une société civile immobilière (SCI) familiale, constituée avec ses enfants notamment et imputer le prêt sur la valeur de ses parts, pourrait donc être contesté au titre de l’Ifi par l’administration fiscale. Un montage à risque à étudier très précautionneusement avec son conseiller.

Alexandre Roman – Uni-éditions – février 2018

03/01/2018
Bien anticiper le prélèvement de l’impôt à la source
FISCALITÉ
Les revenus réguliers perçus en 2018 ne seront pas imposés. Inutile pour autant de suspendre vos dépenses ouvrant droit à un crédit ou à une réduction sur l’impôt 2018. L’avantage fiscal dont vous auriez profité au titre de l’impôt 2018 vous sera dans la plupart des cas restitué.

Le 1er janvier 2019, l’impôt sera prélevé à la source sur les revenus perçus cette année-là. Jusqu’alors l’impôt sur le revenu se paie avec une année de retard : on acquitte en 2018 l’impôt sur les revenus 2017. Afin d’éviter que le contribuable se voit ponctionner un impôt sur ses revenus 2019 au fur et à mesure de leur perception alors qu’il acquitterait par tiers ou prélèvements mensuels son impôt sur ses gains 2017, la loi a prévu d’annuler l’impôt sur les revenus perçus en 2018, hors revenus exceptionnels comme, par exemple, une prime de licenciement ou de départ à la retraite.

Un chèque du fisc à l’automne 2019 pour les dépenses donnant droit à crédit ou réduction d’impôt.

Mais quid des réductions et crédit d’impôt auquel le contribuable aurait eu droit cette année-là ? Prenons l’exemple d’un couple salariant un employé à domicile. Les dépenses liées à cet emploi ouvrent droit à un crédit d’impôt de 50 %. Autrement dit sur 100 € de dépenses, le contribuable récupère 50 €, ce qui au final divise par deux le coût réel du service à domicile. Un tel avantage sera-t-il perdu pour toutes les dépenses comme celle-ci acquittées en 2018 et ouvrant droit à une réduction ou à un crédit d’impôt, puisque l’impôt sera annulé cette année-là ? Heureusement non puisque le législateur a prévu un mécanisme de restitution du montant des réductions et crédits d’impôt à l’automne 2019. Après avoir déclaré vos revenus 2018 en mai 2019, le fisc va calculer l’impôt théoriquement dû puis l’annuler, mais il vous restituera en septembre le montant des crédits et réductions d’impôt auxquels vous auriez eu droit.

Perte de l’avantage fiscal pour les dépenses déductibles du revenu

Il en va différemment des dépenses déductibles du revenu imposable. Elles ne donnent pas droit à une réduction d’impôt au sens strict mais ont pour conséquence de réduire votre impôt du seul fait de la diminution de la base taxable. L’avantage lié à de telles dépenses déductibles sur les revenus 2018 sera, quant à lui, perdu. Ainsi si vous déduisez une pension alimentaire versée à un enfant ou un ex-conjoint, des versements effectués sur votre contrat retraite Madelin ou encore des cotisations volontaires à un régime de retraite (Préfon, Corem, rachat de trimestres…), l’équivalent de la diminution de l’impôt 2018 (s’il avait été recouvré) que cette déduction aurait entrainé ne vous sera pas restitué par le fisc. Dans la mesure du possible, mieux vaut donc différer une telle dépense à 2019.

Quant aux versements sur un Plan d’épargne retraite populaire (Perp), déductibles eux aussi du revenu imposable, un dispositif spécifique est prévu pour encourager les souscripteurs à continuer à alimenter leur plan. Si le montant versé en 2018 est inférieur à la fois à celui versé en 2017 et à celui versé en 2019, il ne sera pas possible de déduire, pour l’imposition des revenus de l’année 2019, plus de la moyenne des versements de 2018 et 2019. En clair, si vous ne versez rien en 2018, vous ne pourrez déduire sur les revenus 2019 que 50 % des versements effectués cette année-là (en 2019). Inutile donc de vous abstenir de réaliser un versement en 2018.


Alexandre Roman – Uni-éditions – janvier 2018

Localiser une agence Crédit Acricole Localisez votre agence