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02/10/2019
Réaliser un investissement en zone locative tendue
PLACEMENTS, IMMOBILIER, INVESTISSEMENTS
Déjà bien ancré chez les épargnants, l’engouement pour la pierre est dopé par des taux des crédits tombés à des niveaux planchers record. Si plus que jamais le choix de l’emplacement reste déterminant, d’autres éléments doivent également être pris en compte.

Acheter un bien immobilier pour le louer dans l’une des 1 149 communes des 28
agglomérations françaises classées en zone locative « tendue » offre un premier niveau de
sécurité aux investisseurs. En principe, en se positionnant sur ces marchés où l’offre locative
est notoirement insuffisante par rapport à la demande, ils sont assurés de trouver un locataire
facilement. Revers de la médaille, des augmentations de loyers strictement réglementées, un
préavis réduit à un mois et l’application d’une taxe sur les logements vacants, au-delà d’un an
d’inoccupation. Trois contraintes à ne pas négliger avant de se lancer.


Des hausses de loyers circonscrites

En parallèle de l’expérimentation de l’encadrement des loyers menée sur Paris depuis le 1er
juillet dernier, coexiste un système de blocage des loyers. Renouvelé tous les ans, il s’applique
sur les 1 149 communes situées en zone « tendue », listées dans le décret du 10 mai 2013. Ces
règles de fixation des loyers s'imposent à tous les logements loués nus ou meublés, à usage de
résidence principale et soumis à la loi du 6 juillet 1989. Les possibilités de révision de loyers
restent très limitées sauf loyers manifestement sous-évalués ou réalisation de travaux
d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, du logement
pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. À savoir : à compter
du 1er janvier 2020, une nouvelle obligation conditionnera l’augmentation des loyers après
travaux ou loyers manifestement sous-évalués à un niveau de performance énergétique
minimum du logement (classes A, B, C, D ou E). Les révisions de loyers des locaux classés F ou
G, quant à elles, seront gelées.


Un préavis réduit à un mois

Autre spécificité des locations vides en zone « tendue » et des meublés : le délai de préavis
dont bénéficie le locataire pour signaler son déménagement au bailleur est ramené de 3 mois à
1 mois. Un laps de temps raccourci pas toujours suffisant pour rafraîchir le logement, diffuser
une annonce, faire visiter le bien, établir et signer un nouveau bail. Un décalage possible entre
deux locations qui peut se traduire par des pertes de revenus pour l’investisseur et une érosion
de la rentabilité escomptée.


Une taxe sur les logements vacants

Les zones tendues étant marquées par un manque chronique de logements, le législateur a
imaginé une sanction pour inciter les propriétaires bailleurs à remettre leur bien sur le marché.
Au bout d’un an d’inoccupation, ils sont redevables de la taxe sur les logements vacants. Basée
sur la valeur locative du logement, comme la taxe d'habitation, son taux est 12,5 % la première
année et de 25 % les années suivantes.

© Alexandre Roman – Uni-Médias – septembre 2019

02/10/2019
Derniers mois pour faire baisser votre impôt 2020
FISCALITÉ
Pour profiter d’une ou de plusieurs niche(s) fiscale(s) réduisant votre impôt au titre de vos revenus 2019, vous devez agir avant le 31 décembre. L’État encourage, via une réduction ou un crédit d’impôt, certaines dépenses et investissements soutenant la transition énergétique ou certains secteurs économiques.

Des dépenses partiellement subventionnées par l’État via un avantage fiscal ? C’est notamment
le cas de certains travaux de rénovation énergétique (vraisemblablement pour la dernière fois
cette année) ou des emplois à domicile. D’autres avantages fiscaux sont consentis en
contrepartie d’investissements favorisant certains secteurs économiques : l’immobilier locatif,
les entreprises non cotées, les entreprises innovantes, l’industrie cinématographique, la forêt
ou encore la restauration d’immeubles historiques... Sans oublier les dispositifs fiscaux
accordés pour les placements destinés à la constitution d’un complément de revenus à la
retraite (assurance vie, Plan d’épargne retraite…).


Un chèque du fisc en été 2020

Si, avant la fin de l’année 2019,vous souscrivez à un placement défiscalisant ou effectuez une
dépense dotée d’une carotte fiscale, l’administration fiscale vous versera un crédit d’impôt ou
vous accordera une réduction d’impôt, à la fin de l'été 2020. Il sera, en effet, calculé sur la base
des dépenses et investissements que vous indiquerez dans votre déclaration annuelle de
revenus au printemps 2020. Une exception concerne les dépenses récurrentes - emploi d’un
salarié à domicile, dépenses de garde d’enfant de moins de 6 ans ou de dépendance pour
personne âgée en établissement, dons aux associations et cotisations syndicales - pour
lesquelles le crédit ou la réduction d’impôt fera l’objet du versement d’un acompte de 60 % dès

janvier 2020.Un même acompte est également versé si vous avez déclaré un investissement locatif doté
d’un avantage fiscal s’étalant sur plusieurs années : revenus fonciers déclarés sous les régimes
Pinel, Duflot, Scellier, Outre-mer et Censi-Bouvard),


Les conseils de votre banquier

En fonction de vos besoins et mode de vie et de votre capacité d’investissement, vous
trouverez forcément dans cet arsenal un ou des moyens adaptés de soulager votre pression
fiscale sur vos revenus perçus en 2019. À étudier et sélectionner avec votre banquier, en
fonction également de la structure de votre patrimoine. Rappelons qu’un avantage fiscal ne
constitue jamais un motif suffisant pour souscrire à un placement mais doit s’appréhender
comme la cerise sur le gâteau : un avantage supplémentaire pour un investissement présentant
toutes les qualités attendus en dehors de son caractère défiscalisant.
Enfin n’oubliez pas le plafond global des niches fiscales fixé à 10 000 € par le cumul des
avantages fiscaux obtenus. Ses modalités d’application et son calcul étant relativement
complexe, là encore, l’accompagnement de votre banquier peut être salvateur pour effectuer
les bons arbitrages. À noter notamment que certains dispositifs défiscalisant bénéficient par
exception d’un plafond supérieur, tels que l’investissement locatif en loi Malraux ou le Girardin
industriel.

© Alexandre Roman – Uni-Médias – octobre 2019 Clientèle patrimoniale

02/10/2019
Assurance vie et régime communautaire font parfois mauvais ménage
SUCCESSION TRANSMISISON
Alimenter un contrat d’assurance vie lorsque l’on est marié sous un régime communautaire peut réserver de mauvaises surprises au moment du décès du souscripteur. Quelles solutions envisager pour y parer ?

La plupart des Français convolent sans signer de contrat de mariage. Ils relèvent alors du
régime légal dit « de la communauté réduite aux acquêts ». Une information cruciale, à
communiquer à l’assureur lors de la souscription d’une assurance vie. Car, durant toute
la durée du mariage, leur contrat est réputé être alimenté par des fonds « communs », c’est-à
-dire appartenant par moitié à chacun des conjoints.

En général, le contrat est ouvert par un seul des deux époux. Si l’assuré décède le premier, le
capital est versé au(x) bénéficaire(s) et n’est pas pris en compte dans la succession. Mais si c’est
l’époux non-souscripteur qui disparait, le capital détenu dans le contrat devra être réintégré
pour la moitié de sa valeur dans la succession afin d’être partagé avec les héritiers du défunt (enfants…).


Deux parades pour transmettre davantage à son conjoint

Pour éviter un tel scénario des solutions existent. Elles nécessitent de se rapprocher d’un
professionnel (assureur vie, banquier, notaire…) afin de réaliser en amont un bilan patrimonial
et matrimonial. Une démarche d’autant plus utile que l’assurance vie représente l’outil de
transmission par excellence pour favoriser son conjoint. Rappelons qu’en présence d’enfants,
même avec un testament ou une donation entre époux, les droits du survivant restent limités.
De fait, seule la souscription d’un contrat d’assurance-vie, bien pensé, permet de lui accorder
une part plus importante de sa succession.


- La co-souscription ou adhésion conjointe

Accessible aux couples mariés sous un régime de communauté, lorsque le contrat est alimenté
par des « fonds communs », ce système fait sortir le capital détenu de la part de l’actif de
communauté revenant au conjoint survivant. En pratique, le contrat est ouvert par les deux
époux. Et, au quotidien, chaque opération (arbitrage, rachat, changement de la clause
bénéficiaire, clôture…) requiert leurs deux signatures.


- La souscription d’un contrat individuel avec garantie de l’origine des fonds

Cette solution est conseillée lorsque le contrat est alimenté uniquement par les fonds propres
de l’un des époux. Ce sera le cas si les versements sont issus de la cession d’un logement
acquis avant le mariage ou reçu ensuite par héritage ou donation. Autant que possible, il
faudra garder une preuve de l'origine de ces fonds : soit par une clause « d’emploi » des
sommes transmises par héritage ou donation, soit par une clause de « remploi » après la vente
d’un bien propre. L’intérêt de ce type de contrat tient au fait qu’il se dénouera en cas de décès
de son titulaire. Le capital sera alors délivré par la compagnie au profit du conjoint survivant
désigné comme bénéficiaire. À noter que dans ce cas de figure, le décès du conjoint non
souscripteur n’a aucune incidence sur le contrat. Les fonds restent la propriété propre du
survivant.

© Alexandre Roman – Uni-Médias – septembre 2019

08/08/2019
Donation-partage transgénérationnelle, un pacte familial
FISCALITÉ,SUCCESSION,TRANSMISISON
Transmettre des biens à vos petits-enfants, avec l’accord de leur parent, présentent plusieurs avantages. Vos enfants, en renonçant à une partie de leurs droits sur votre succession à venir, avantagent leur propre progéniture dans les meilleures conditions fiscales.

Grands-parents, vous souhaitez effectuer une donation à vos enfants et petits enfants ou
seulement à ces derniers, en préservant la famille d’un risque de discorde ultérieure ? La
meilleure des solutions est sans aucun doute la donation-partage dite transgénérationnelle. Un
acte notarié qui va vous permettre, avec l’accord de tous vos descendants concernés, de
gratifier vos petits-enfants avec une part, voire de la totalité, de la réserve héréditaire censée
revenir à leur parent. Rappelons que celle-ci correspond à la quote-part de votre patrimoine
que la loi réserve a minima à chacun de vos enfants. Le reste constitue la quotité disponible, la
seule fraction que vous êtes libres de donner à vos petits-enfants sans que leurs parents
puissent se plaindre d’être lésés sur votre succession.


Ainsi, avec l’accord de vos enfants, vous pourrez donner davantage que cette quotité
disponible à vos petits-enfants. Et contrairement à une donation classique, la donation-partage
ne sera pas rapportable à votre succession pour recalculer la part dévolue à chacun. Les petits-enfants
n’auront donc aucun compte à rendre. 

L’accord des parents indispensable

Un tel acte vous permet de répartir vos biens librement, en privilégiant le cas échéant certains
de vos descendants. Ainsi imaginons que vous soyez parents de Juliette et Grégoire, eux
mêmes parents respectifs de Sacha et Lucas. Il est envisageable d’effectuer une donation-
partage transgénérationnelle au seul bénéfice de Juliette et de son fils Sacha Ou encore à vos
deux enfants et à un seul de vos petits-enfants. Autre combinaison imaginable parmi d’autres :
une donation à vos seuls petits-enfants sans gratifier leurs parents. Dans tous les cas, Juliette et
Grégoire devront donner leur accord si leur propre enfant est bénéficiaire, puisque la donation
faite au profit de ce dernier vient entamer leur réserve héréditaire sur votre future succession.
Il s’agit en quelque sorte d’un saut générationnel de cette réserve, en tout ou partie.

Une double taxation évitée

Outre que ce schéma personnalisable sur mesure peut être parfaitement adapté à une
configuration familiale dans laquelle la génération intermédiaire préfère privilégier sa
progéniture, une donation-partage transgénérationnelle peut présenter par ailleurs un
avantage fiscal. Car un petit-enfant profite de l’abattement de 31 865 € applicable entre un
grand-parent et un petit-enfant (à multiplier par 2 si  les deux-grands parents sont donateurs).

De surcroît, la donation-partage transgénérationnelle permet d’éviter une double taxation des
biens transmis. Les biens transmis aux petits-enfants ne seront taxés qu’une fois tandis que
ceux recueillis par leur géniteurs seront taxés deux fois : lors de la donation-partage
transgénérationnelle puis à leur décès sur la transmission à leurs enfants.


© Alexandre Roman – Uni- Médias – juillet-août 2019 Clientèle patrimoniale

08/08/2019
L’or physique, une valeur précieuse
PLACEMENTS, INVESTISSEMENTS
Pour préserver à vos achats du métal jaune tout son potentiel de placement refuge, mieux vaut se tourner vers les supports de l’or dit d’investissement. Lingot, plaquettes, pièces de monnaies…, quels produits privilégier ?

Bon outil de diversification, l’or physique joue un rôle stabilisateur dans un patrimoine pouvant
souffrir en cas de crise financière, d’incertitudes géo-politiques ou de graves turbulences
économiques. Revendu dans de telles périodes où il attise la convoitise, le métal jaune peut,
en outre, offrir à son détenteur un bon retour sur investissement. À condition de miser sur l’or dit
d’investissement qui se compose de pièces et de lingots. Afin de répondre à ce statut (non
soumis à la TVA), les barres, lingots et plaquettes d’or doivent avoir un poids supérieur à un
gramme et une pureté égale ou supérieure à 995 millièmes. Ces produits doivent être
accompagnés d’un certificat, appelé bulletin d’essai. Quant aux pièces, elles doivent présenter
une pureté égale au moins à 900 millièmes et répondre à certaines exigences : avoir été
frappées après 1800, avoir ou avoir eu un cours légal dans leur pays d’origine et être achetées
à un prix qui ne soit pas supérieur à 80 % de la valeur de l’or sur le marché. 

Des produits plus chers que la seule valeur du métal précieux

En effet, si l’or fait l’objet d’une cotation au jour le jour, les supports d’or d’investissement sont
vendus plus cher que la valeur de leur poids en or. Ce surcoût est appelé la prime,
correspondant aux frais de fabrication, de conditionnement, d’expédition, de marge des
intermédiaires… Cette prime est plus ou moins élevée selon le type de produit (lingots,
lingotins, pièces de monnaie…) mais aussi selon la quantité achetée.

Par ailleurs, pour être échangés, pièces et lingots doivent être dans un excellent étant de
conservation, ne présentant ni rayures ni marques de chocs. Les pays de l’Union européenne
établissent une liste annuelle des pièces considérées pour l’année suivante comme étant de l’or
d’investissement. En France, on en compte une vingtaine dont la plus célèbre est le Napoléon.

Les pièces et plaquettes pour plus de flexibilité à la revente

Quel support privilégier ? Tout dépend bien sûr du montant que l’on souhaite acquérir mais
aussi de la flexibilité que l’on désire se réserver pour opérer ses futures cessions. S’il revient
moins cher d’acheter un lingot d’or d’un kilogramme au lieu de dix lingots à 100 grammes, la
seconde option vous permettra de pouvoir revendre votre or par fractions, en fonction des
cours du moment et de vos besoins en liquidités. 

Où acheter ?

Votre banquier vous commandera vos pièces ou lingots et vous aidera à choisir la meilleure
solution de conservation selon votre situation personnelle, dans un coffre-fort personnel ou en
banque ou encore chez un dépositaire spécialisé.


© Alexandre Roman – Uni- Médias – juillet-août 2019

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