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04/04/2018
2018 : l'année pour acheter un logement ancien à rénover
PLACEMENTS, FISCALITÉ, IMMOBILIER
Pour ceux qui projettent d’acheter un bien immobilier à rénover en vue de le louer, il est spécialement intéressant d’effectuer cette opération cette année. Un dispositif fiscal transitoire permet en effet de déduire le montant des travaux en totalité en 2018 et en partie en 2019.

Pour les particuliers qui donnent un logement en location, les travaux de rénovation constituent une charge déductible de leurs revenus fonciers. En principe, ces travaux ne sont déductibles que si le logement leur procure déjà des loyers imposables. En pratique, ils peuvent déduire le coût des travaux même s’ils ne perçoivent pas encore de loyers imposables quand le logement est destiné à être loué immédiatement après les travaux. S’ils n’ont pas d’autres revenus fonciers, cette opération leur permet de générer immédiatement un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur leur revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le surplus étant reportable sur les loyers dégagés de la location des dix années suivantes.

L’économie d’impôt apportée par l’imputation de ce déficit dépend du taux marginal d’imposition du contribuable : plus il est élevé, plus il y gagne. Pour un contribuable imposé dans la tranche marginale à 45 %, l’imputation d’un déficit de 10 700 € lui permet d’économiser 4 815 € d’impôt. Cet avantage échappe au plafonnement global des niches fiscales et peut donc venir s’ajouter aux 10 000 € dont on peut profiter chaque année.

Des gros travaux plutôt que des petits…

Le hic ? Avec la mise en place du prélèvement à la source en 2019, dans la mesure où les contribuables n’auront pas d’impôt à payer sur leurs revenus courants de 2018, ils n’ont a priori pas intérêt à se lancer dans ce type d’opération. Aussi pour éviter qu’ils ne reportent leurs travaux non urgents en 2019, le législateur a mis en place un dispositif transitoire. Il prévoit que les travaux effectués en 2018 seront déductibles en totalité en 2018 puis une nouvelle fois à hauteur de 50 % en 2019  et cela même pour les contribuables qui ne feront aucuns travaux en 2019.

Concrètement, cette mesure ne sera pas intéressante pour ceux qui réaliseront de petits travaux, c’est-à-dire des travaux déductibles en totalité de leurs revenus fonciers ou imputables sur leur revenu global de 2018, sauf pour les contribuables qui ont des revenus exceptionnels imposables en 2018 ou des revenus non concernés par le prélèvement à la source (dividendes, intérêts, plus-values mobilières soumis au nouveau prélèvement forfaitaire unique -PFU). Ces travaux pourront venir réduire l’impôt à payer sur ces revenus. Mais l’efficacité fiscale de cette déduction sera moins importante qu’en temps normal.

En revanche, cette mesure aura un véritable impact pour ceux qui réalisent de gros travaux et dégagent immédiatement un reliquat de déficit foncier imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. D’après les professionnels, l’effet sera maximal si le coût des travaux est supérieur ou égal à deux fois le montant des revenus fonciers, majoré de 21 400 € (soit deux fois le montant du déficit annuel imputable). Autrement dit, c’est le moment ou jamais pour réaliser un investissement locatif dans l’ancien avec d’importants travaux de rénovation… 

Nathalie Cheysson-Kaplan – Uni-éditions – avril 2018

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