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05/11/2019
Consentir un prêt à ses enfants
FISCALITÉ, SUCCESSION TRANSMISSION
Accorder un prêt à ses enfants sans encourir le risque de voir ce coup de pouce requalifié par l’administration fiscale de donation déguisée nécessite de prendre quelques précautions.

À l’aise financièrement, vous souhaitez donner un coup de pouce à l’un de vos enfants pour
l’aider à monter son entreprise ou à acquérir le bien immobilier dont il rêve ; lui consentir un
prêt qu’il vous remboursera dans quelques années est une solution souvent utilisée en
famille… La tentation est grande de ne pas vous donner la peine de formaliser ce prêt. Mais ce
geste d’entraide familial bien naturel pourrait alors se transformer en bombe à retardement,
sur un plan fiscal ou successoral.

En effet, faute de pouvoir apporter la preuve qu’il s’agit d’un prêt, l’administration fiscale
pourrait s’étonner de cet enrichissement de votre enfant en cas de contrôle et requalifier ce
prêt en donation déguisée. Sanction : des droits donation à payer, possiblement assortis de
pénalités.

Une pomme de discorde éventuelle entre enfants

Autre risque à consentir un prêt de la main à la main sans autres formalités : si vous déviez
décéder, en cas de tensions entre vos enfants, les frères et sœurs du bénéficiaire du prêt
pourraient demander le rapport de celui-ci à la succession, comme s’il s’était agi d’une
donation. Dans le pire des cas, la fratrie pourrait alors revendiquer une part de la plus-value
réalisée par l’emprunteur grâce à ce crédit parental (s’il a financé un bien immobilier, par exemple).

Rien ne vaut un contrat enregistré

Pour éviter ces deux écueils et réaliser cette opération en toute tranquillité d’esprit, de simples
formalités sont recommandées. La loi (article 1359 du Code civil) impose d’ailleurs un contrat
pour une somme prêtée d’un montant d’au moins 1 500 €. Votre enfant rédige une
reconnaissance de dette sous seing privé, établie en deux exemplaires signés par lui, avec
mention en chiffres et en lettres de la somme empruntée. Mais un contrat de prêt (modèle
officiel en ligne sur impots.gouv.fr) signé par les deux parties est préférable. Dans un cas
comme dans l'autre, votre enfant doit faire enregistrer ce document au centre des impôts de
son domicile. Cette démarche lui permettra de justifier de l'origine des fonds perçus en cas de
contrôle fiscal. Autre option possible : officialisez-le dans un acte notarié.

Des preuves du remboursement à conserver

Par prudence encore, mieux vaut que le contrat de prêt prévoie un échéancier de
remboursement, ce dernier pouvant être différé dans le temps et se faire en une ou plusieurs
fois. Pour couper court à toute dissension familiale éventuelle lors de votre succession,
l’emprunteur prendra soin de conserver toutes les traces de son ou ses remboursements
(extraits de compte, copies de chèques ou de virements…). Car faute d’apporter la preuve de
son remboursement, le prêt pourra être requalifié en donation et amputer la part d’héritage de
son bénéficiaire. Enfin, si le contrat prévoit des intérêts, vous êtes tenu de les déclarer avec vos
revenus à l’administration fiscale.

© Alexandre Roman – Uni-Médias – novembre 2019 Clientèle patrimoniale

05/11/2019
Protéger l’avenir de son partenaire de Pacs
SUCCESSION TRANSMISISON
Le Pacte civil de solidarité (Pacs) est une forme d’union moins protectrice que le mariage pour le survivant au décès de son partenaire. Quelles dispositions prendre pour améliorer le sort de son compagnon ou compagne ?

Faute de testament, les partenaires de Pacs n’héritent pas l’un de l’autre. Une priorité consiste
donc à établir un tel acte – de préférence notarié – pour léguer une part (ou la totalité) de son
patrimoine à sa ou son partenaire. Dès lors, le legs sera exonéré de droits de succession,
comme il l’est entre époux. De son vivant, il est aussi possible de gratifier son partenaire de
donations. Ces libéralités peuvent porter sur un bien propre ou sur la part détenue en
indivision sur un bien commun. Fiscalement, les signataires d’un Pacs bénéficient d’un
abattement de 80 724 € par période de 15 ans sur les donations consenties entre eux.

Attention, dans ces deux cas, la possibilité de legs par testament et de donation à son
partenaire est limitée en présence d’enfants, car elle ne doit pas porter atteinte à la réserve
héréditaire de ses descendants. Il peut donc être nécessaire de recourir à des dispositions
complémentaires permettant d’avantager son partenaire sans attenter aux droits successoraux
de ses enfants.


Le choix du bon régime patrimonial

Se pose le choix du régime patrimonial dans la convention de Pacs : indivision ou séparation de
biens. Le régime d’indivision est assurément plus protecteur, surtout pour le moins fortuné des
deux. Cette option est conseillée si le partenaire le plus argenté finance seul ou
majoritairement les achats et souhaite avantager son compagnon beaucoup moins fortuné.
L’indivision confère, en effet, un avantage de taille : 50 % de tout bien acquis par l’un durant la
vie du Pacs devient la propriété de l’autre. Autrement dit, les enfants réservataires ne pourront
pas contester cette part même si elle a été financée par leur seul défunt parent.


L’assurance vie, un outil de transmission complémentaire

Dans l’objectif d’augmenter la part de patrimoine transmise à son partenaire lors du décès de
l’un d’eux, l’assurance vie constitue un bon dispositif. Le bénéficiaire du contrat recevra les
sommes qui n’entrent pas dans l’actif successoral et ne sont pas soumises aux règles de la
réserve héréditaire. Les enfants pourraient toutefois demander leur réintégration dans la
succession si les primes versées sur le contrat d’assurance vie étaient manifestement
excessives par rapport aux capacités financières et au patrimoine de l’assuré.

Par ailleurs, la transmission des capitaux de l’assurance vie au bénéfice de son partenaire de
Pacs s’opère dans un cadre fiscal très privilégié. Quel que soit le montant des fonds (donc
même au-delà du plafond des 152 500 € défiscalisés prévu pour les autres bénéficiaires) et leur
date de versement par l’assuré (même après 70 ans), le bénéficiaire pacsé les reçoit sans aucun
impôt à payer.


Une tontine pour le logement commun

L’achat d’un bien avec un pacte tontinier, tel que la résidence principale, permet de garantir au
dernier vivant de rester propriétaire de ce bien. Une clause de tontine insérée dans l’acte
d’acquisition prévoit, en effet, que la part du premier des partenaires décédé reviendra à
l’autre. Et ce sans droits à payer puisque le bien n’entre pas dans la succession. Il est réputé
appartenir au partenaire survivant depuis son achat. Les enfants ne peuvent donc se plaindre
de ce que la tontine  porte atteinte à leur réserve. La tontine présente toutefois un
inconvénient majeur en cas de mésentente : le bien ne peut être revendu qu’à la stricte
condition que les deux propriétaires soient d’accord. L’un d’eux ne peut pas demander au juge
d’ordonner la vente du bien ou son partage judiciaire.

© Alexandre Roman – Uni-Médias – novembre 2019

02/10/2019
Réaliser un investissement en zone locative tendue
PLACEMENTS, IMMOBILIER, INVESTISSEMENTS
Déjà bien ancré chez les épargnants, l’engouement pour la pierre est dopé par des taux des crédits tombés à des niveaux planchers record. Si plus que jamais le choix de l’emplacement reste déterminant, d’autres éléments doivent également être pris en compte.

Acheter un bien immobilier pour le louer dans l’une des 1 149 communes des 28
agglomérations françaises classées en zone locative « tendue » offre un premier niveau de
sécurité aux investisseurs. En principe, en se positionnant sur ces marchés où l’offre locative
est notoirement insuffisante par rapport à la demande, ils sont assurés de trouver un locataire
facilement. Revers de la médaille, des augmentations de loyers strictement réglementées, un
préavis réduit à un mois et l’application d’une taxe sur les logements vacants, au-delà d’un an
d’inoccupation. Trois contraintes à ne pas négliger avant de se lancer.


Des hausses de loyers circonscrites

En parallèle de l’expérimentation de l’encadrement des loyers menée sur Paris depuis le 1er
juillet dernier, coexiste un système de blocage des loyers. Renouvelé tous les ans, il s’applique
sur les 1 149 communes situées en zone « tendue », listées dans le décret du 10 mai 2013. Ces
règles de fixation des loyers s'imposent à tous les logements loués nus ou meublés, à usage de
résidence principale et soumis à la loi du 6 juillet 1989. Les possibilités de révision de loyers
restent très limitées sauf loyers manifestement sous-évalués ou réalisation de travaux
d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, du logement
pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. À savoir : à compter
du 1er janvier 2020, une nouvelle obligation conditionnera l’augmentation des loyers après
travaux ou loyers manifestement sous-évalués à un niveau de performance énergétique
minimum du logement (classes A, B, C, D ou E). Les révisions de loyers des locaux classés F ou
G, quant à elles, seront gelées.


Un préavis réduit à un mois

Autre spécificité des locations vides en zone « tendue » et des meublés : le délai de préavis
dont bénéficie le locataire pour signaler son déménagement au bailleur est ramené de 3 mois à
1 mois. Un laps de temps raccourci pas toujours suffisant pour rafraîchir le logement, diffuser
une annonce, faire visiter le bien, établir et signer un nouveau bail. Un décalage possible entre
deux locations qui peut se traduire par des pertes de revenus pour l’investisseur et une érosion
de la rentabilité escomptée.


Une taxe sur les logements vacants

Les zones tendues étant marquées par un manque chronique de logements, le législateur a
imaginé une sanction pour inciter les propriétaires bailleurs à remettre leur bien sur le marché.
Au bout d’un an d’inoccupation, ils sont redevables de la taxe sur les logements vacants. Basée
sur la valeur locative du logement, comme la taxe d'habitation, son taux est 12,5 % la première
année et de 25 % les années suivantes.

© Alexandre Roman – Uni-Médias – septembre 2019

02/10/2019
Derniers mois pour faire baisser votre impôt 2020
FISCALITÉ
Pour profiter d’une ou de plusieurs niche(s) fiscale(s) réduisant votre impôt au titre de vos revenus 2019, vous devez agir avant le 31 décembre. L’État encourage, via une réduction ou un crédit d’impôt, certaines dépenses et investissements soutenant la transition énergétique ou certains secteurs économiques.

Des dépenses partiellement subventionnées par l’État via un avantage fiscal ? C’est notamment
le cas de certains travaux de rénovation énergétique (vraisemblablement pour la dernière fois
cette année) ou des emplois à domicile. D’autres avantages fiscaux sont consentis en
contrepartie d’investissements favorisant certains secteurs économiques : l’immobilier locatif,
les entreprises non cotées, les entreprises innovantes, l’industrie cinématographique, la forêt
ou encore la restauration d’immeubles historiques... Sans oublier les dispositifs fiscaux
accordés pour les placements destinés à la constitution d’un complément de revenus à la
retraite (assurance vie, Plan d’épargne retraite…).


Un chèque du fisc en été 2020

Si, avant la fin de l’année 2019,vous souscrivez à un placement défiscalisant ou effectuez une
dépense dotée d’une carotte fiscale, l’administration fiscale vous versera un crédit d’impôt ou
vous accordera une réduction d’impôt, à la fin de l'été 2020. Il sera, en effet, calculé sur la base
des dépenses et investissements que vous indiquerez dans votre déclaration annuelle de
revenus au printemps 2020. Une exception concerne les dépenses récurrentes - emploi d’un
salarié à domicile, dépenses de garde d’enfant de moins de 6 ans ou de dépendance pour
personne âgée en établissement, dons aux associations et cotisations syndicales - pour
lesquelles le crédit ou la réduction d’impôt fera l’objet du versement d’un acompte de 60 % dès

janvier 2020.Un même acompte est également versé si vous avez déclaré un investissement locatif doté
d’un avantage fiscal s’étalant sur plusieurs années : revenus fonciers déclarés sous les régimes
Pinel, Duflot, Scellier, Outre-mer et Censi-Bouvard),


Les conseils de votre banquier

En fonction de vos besoins et mode de vie et de votre capacité d’investissement, vous
trouverez forcément dans cet arsenal un ou des moyens adaptés de soulager votre pression
fiscale sur vos revenus perçus en 2019. À étudier et sélectionner avec votre banquier, en
fonction également de la structure de votre patrimoine. Rappelons qu’un avantage fiscal ne
constitue jamais un motif suffisant pour souscrire à un placement mais doit s’appréhender
comme la cerise sur le gâteau : un avantage supplémentaire pour un investissement présentant
toutes les qualités attendus en dehors de son caractère défiscalisant.
Enfin n’oubliez pas le plafond global des niches fiscales fixé à 10 000 € par le cumul des
avantages fiscaux obtenus. Ses modalités d’application et son calcul étant relativement
complexe, là encore, l’accompagnement de votre banquier peut être salvateur pour effectuer
les bons arbitrages. À noter notamment que certains dispositifs défiscalisant bénéficient par
exception d’un plafond supérieur, tels que l’investissement locatif en loi Malraux ou le Girardin
industriel.

© Alexandre Roman – Uni-Médias – octobre 2019 Clientèle patrimoniale

02/10/2019
Assurance vie et régime communautaire font parfois mauvais ménage
SUCCESSION TRANSMISISON
Alimenter un contrat d’assurance vie lorsque l’on est marié sous un régime communautaire peut réserver de mauvaises surprises au moment du décès du souscripteur. Quelles solutions envisager pour y parer ?

La plupart des Français convolent sans signer de contrat de mariage. Ils relèvent alors du
régime légal dit « de la communauté réduite aux acquêts ». Une information cruciale, à
communiquer à l’assureur lors de la souscription d’une assurance vie. Car, durant toute
la durée du mariage, leur contrat est réputé être alimenté par des fonds « communs », c’est-à
-dire appartenant par moitié à chacun des conjoints.

En général, le contrat est ouvert par un seul des deux époux. Si l’assuré décède le premier, le
capital est versé au(x) bénéficaire(s) et n’est pas pris en compte dans la succession. Mais si c’est
l’époux non-souscripteur qui disparait, le capital détenu dans le contrat devra être réintégré
pour la moitié de sa valeur dans la succession afin d’être partagé avec les héritiers du défunt (enfants…).


Deux parades pour transmettre davantage à son conjoint

Pour éviter un tel scénario des solutions existent. Elles nécessitent de se rapprocher d’un
professionnel (assureur vie, banquier, notaire…) afin de réaliser en amont un bilan patrimonial
et matrimonial. Une démarche d’autant plus utile que l’assurance vie représente l’outil de
transmission par excellence pour favoriser son conjoint. Rappelons qu’en présence d’enfants,
même avec un testament ou une donation entre époux, les droits du survivant restent limités.
De fait, seule la souscription d’un contrat d’assurance-vie, bien pensé, permet de lui accorder
une part plus importante de sa succession.


- La co-souscription ou adhésion conjointe

Accessible aux couples mariés sous un régime de communauté, lorsque le contrat est alimenté
par des « fonds communs », ce système fait sortir le capital détenu de la part de l’actif de
communauté revenant au conjoint survivant. En pratique, le contrat est ouvert par les deux
époux. Et, au quotidien, chaque opération (arbitrage, rachat, changement de la clause
bénéficiaire, clôture…) requiert leurs deux signatures.


- La souscription d’un contrat individuel avec garantie de l’origine des fonds

Cette solution est conseillée lorsque le contrat est alimenté uniquement par les fonds propres
de l’un des époux. Ce sera le cas si les versements sont issus de la cession d’un logement
acquis avant le mariage ou reçu ensuite par héritage ou donation. Autant que possible, il
faudra garder une preuve de l'origine de ces fonds : soit par une clause « d’emploi » des
sommes transmises par héritage ou donation, soit par une clause de « remploi » après la vente
d’un bien propre. L’intérêt de ce type de contrat tient au fait qu’il se dénouera en cas de décès
de son titulaire. Le capital sera alors délivré par la compagnie au profit du conjoint survivant
désigné comme bénéficiaire. À noter que dans ce cas de figure, le décès du conjoint non
souscripteur n’a aucune incidence sur le contrat. Les fonds restent la propriété propre du
survivant.

© Alexandre Roman – Uni-Médias – septembre 2019

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