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02/08/2018
Immobilier en indivision : le payeur n’est pas le propriétaire
IMMOBILIER
Acheter en indivision, c’est détenir une part d’un bien à proportion de ce qui est prévu dans l’acte notarié et non pas de sa contribution personnelle au paiement d prix de l’immeuble. Une règle méconnue de nombreux indivisaires, notamment concubins ou mariés sous le régime de la séparation de biens, qu’ils découvrent à l’heure de revente du bien.

Quand les membres d’un couple de concubins ou d’époux mariés sous un régime séparatiste
acquièrent un bien immobilier, ils en détiennent la propriété en indivision. Il en va de même
pour tout groupe de personnes, membre d’une même famille, amis ou partenaires d’un
investissement. Chacun est donc propriétaire partiellement du bien, à hauteur d’une quote-
part indiquée dans l’acte notarié. Et ce quelle que soit la part du prix du logement qu’il aura
réellement financé après signature du dit acte. Ce principe vient une nouvelle fois d’être
réaffirmé par la Cour de cassation, dans son arrêt du 10 janvier 2018.

Peu importe qui finance quoi

Dans cette affaire, deux personnes avaient acquis, chacune pour moitié tel qu’indiqué dans
l’acte, deux parcelles de terrains, la revente de l’une ayant ensuite financé pour partie la
construction d’une maison sur l’autre. Pour payer le reste des travaux, l’un des deux
propriétaires avait participé plus que son coïndivisaire. Quand il demande à la justice de
prononcer la liquidation de l’indivision, par la suite, il réclame une part du prix de vente de la
maison supérieure à 50 %. La cour d’appel de Pau lui donne raison, tenant compte de sa
contribution personnelle effective au financement de la construction de la maison. Mais la Cour
de cassation infirme la position des juges d’appel. Elle rappelle qu’une construction édifiée sur
un terrain indivis appartient aux indivisaires dans les mêmes proportions que le terrain lui-
même. Et surtout précise que les acquéreurs d’un bien en indivision à 50/50 en sont
propriétaires dans la même proportion, quelles que soient les modalités effectives du
financement.  


L’acte de propriété incontestable

Une règle qu’il est utile de rappeler tant les couples de concubins et d’époux en séparation de
biens ont tendance à l’oublier. Idem pour les partenaires d’un Pacs ayant opté pour un régime
séparatiste dans leur convention. Dans la pratique, bon nombre d’entre eux ne participent pas
au financement du bien à parts égales. Libre à eux, en effet, de se répartir les différentes
charges de leur vie commune comme ils l’entendent. Aucun problème tant qu’ils restent en
indivision. Mais à l’occasion d’une séparation, celui qui a remboursé seul le crédit immobilier
devient alors souvent désireux de revendiquer la propriété du logement. Sa contestation de
l’acte notarié sera vaine.



Quand l’indivision s’impose

À noter que les personnes pacsées ayant choisi de placer leur partenariat sous le régime
séparatiste sont dans une situation comparable à celui des couples mariés sous le régime
matrimonial communautaire, concernant les biens acquis après leur union. Hors cas d’emploi
de deniers propres (reçus par donation ou héritage), ces biens seront toujours indivis par
moitié entre chaque partenaire. Ainsi, les logements achetés au moyen des revenus d’un seul
pacsé ou époux seront indivis par moitié entre chaque partenaire. 



Pour en savoir plus

Cour de cassation, 1ère chambre civile, 10 janvier 2018, n° 16-25190

 

 

© Alexandre Roman – Uni-éditions 

02/08/2018
Une société de gestion de portefeuille pour gérer un portefeuille démembré
PLACEMENTS, SUCCESSION, TRANSMISISON
La gestion d’un portefeuille de titres entre usufruitier et nus-propriétaires n’est pas chose facile sauf si on prévoit de créer une société civile de portefeuille. L’usufruitier, nommé gérant, aura plus de latitude pour piloter ce placement.

Il arrive fréquemment qu’à la suite d’une succession, les héritiers se retrouvent à la tête d’un
portefeuille de titres démembrés : le conjoint survivant recueillant l’usufruit du portefeuille et
les enfants, la nue-propriété en indivision. La gestion d’un portefeuille impliquant des
arbitrages réguliers, la question qui se pose est celle de savoir si le parent usufruitier peut
gérer le portefeuille comme il l’entend, c’est-à-dire vendre des titres et en acheter d’autres, sans
avoir besoin de demander l’accord de ses enfants pour chaque opération.

La Cour de cassation lui a reconnu ce droit. Seul l’usufruitier d’un portefeuille a le droit de
vendre des titres, mais a-t-elle ajouté, à condition qu’il conserve la substance du portefeuille.
Toute la difficulté réside dans les contours de cette obligation qu’aucune décision de
jurisprudence n’est venue préciser mais qui semble limiter, selon les professionnels, la marge
de manœuvre du parent usufruitier.


Qui est fiscalement redevable ?

Autres contraintes posées par les juges : l’usufruitier ne peut pas disposer librement du prix de
vente des titres et doit obligatoirement réinvestir les sommes en question dans le portefeuille
et il est tenu d’informer les nus-propriétaires des mouvements effectués sur le portefeuille.

Fiscalement enfin, bien qu’il soit le seul à pouvoir vendre les titres et à en percevoir le prix de
vente, c’est en principe le nu-propriétaire qui est redevable de l’impôt sur les plus-values. Mais
il possible, lorsque les titres se sont retrouvés démembrés à la suite d’une succession – mais
pas lorsque le démembrement provient d’une donation -, de prévoir que les plus-values seront
taxées au nom de l’usufruitier. Il faut alors adresser une option expresse en ce sens à la
banque, détentrice du compte-titres.


La création d’une société civile de portefeuille pour contourner les obstacles

À l’instar d’une société civile immobilière créée pour détenir et transmettre un patrimoine
immobilier, la création d’une société civile de portefeuille à laquelle sera apportée le
portefeuille permet de contourner ces contraintes. Ce n’est plus le portefeuille qui sera
démembré mais les parts de la société qui le deviendront. Nommé gérant, le parent usufruitier
aura alors les pleins pouvoirs pour gérer le portefeuille comme il l’entend. Reste qu’il n’est pas
nécessaire d’attendre que le portefeuille soit déjà démembré pour créer la société ; les parents
peuvent le faire par anticipation, de leur vivant, afin de préparer leur succession et laisser plus
de latitude à celui qui survivra.


© Nathalie Cheysson-Kaplan – Uni-éditions

22/06/2018
Prélèvement forfaitaire unique : mode d’emploi
FISCALITÉ
Le prélèvement forfaitaire unique (PFU ou flat tax) au taux de 30 % peut remplacer le système du barème progressif. Quand on opte pour cette solution, comment seront imposés les différents types de placements ?

Depuis le 1er Janvier 2018, les revenus de l'épargne ainsi que les plus-values de cession de titres, sont soumis à une imposition forfétaire de 30 %, prélèvement sociaux compris, au lieu d’être taxés au barème progressif. Ce qui ramène le taux d’imposition maximum de ces revenus à 33 % ou 34 % pour les contribuables assujettis à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR) de 3 % ou 4 %. Les contribuables conservent toutefois la possibilité d’opter pour l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Mais cette option est annuelle et globale. Ce qui signifie qu’elle s’applique à l’ensemble des revenus : dividendes, intérêts, y compris ceux perçus sur un contrat d’assurance vie, et plus-values de cession de valeurs mobilières.

Les placements exonérés

Quant au nouveau prélèvement forfaitaire unique, il concerne tous les placements dont les revenus étaient jusqu’à présent soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu : intérêts des livrets d’épargne, des comptes à vue rémunérés et des comptes à terme, des obligations, etc. Sa mise en place ne change rien en revanche pour les placements dont les revenus sont exonérés d’impôt sur le revenu : livrets défiscalisés, plan d’épargne en actions, plan d’épargne entreprise, Perco, etc. Ils continuent à garder leur régime fiscal de faveur. Seule exception : les intérêts des plans et compte d’épargne logement ouverts à compter du 1er janvier 2018 sont désormais soumis au prélèvement forfaitaire unique dès la première année.

Une imposition en deux temps

Pour les intérêts et dividendes, l'imposition va s'effectuer en deux temps. Cette année, lors de leur inscription en compte ou de leur versement, dividendes et intérêts sont soumis à un prélèvement forfaitaire non libératoire de 12,8 % (contre 21 % pour les dividendes et 24 % pour les intérêts perçus en 2017), auquel s’ajouteront 17,2 % de prélèvements sociaux recouvrés par l’établissement bancaire.

Puis l’année prochaine, en 2019, intérêts et dividendes seront soumis à l’impôt sur le revenu à un taux forfaitaire de 12,8 %, sauf option globale pour le barème progressif. Le prélèvement forfaitaire non libératoire, perçu en 2018, viendra en déduction de l’impôt à payer en 2019, ou sera restitué, en cas d’excédent. Autrement dit, le prélèvement perçu à titre d’acompte se transformera en prélèvement libératoire en l’absence d’option pour le barème progressif.

Les plus-values de cession de titres et de parts de Sicav et de FCP

Pour les plus-values de cession de titres et de parts de Sicav et de FCP, l’imposition se fera toujours avec un an de décalage au vu de la déclaration de revenus déposée au printemps 2019 de manière à permettre aux contribuables d’imputer leurs moins-values éventuelles – celles réalisées au cours de la même année et celles en report des dix années précédentes – sur leurs plus-values. 

Une fois la compensation opérée, elles seront soumises au prélèvement forfaitaire unique de 12,8 %, sauf option pour le barème progressif. En plus de l’impôt sur le revenu, les plus-values supporteront 17,2 % de prélèvements sociaux recouvrés à l’automne par un avis d’imposition distinct.

Nathalie Cheysson-Kaplan

04/04/2018
Impôts sur le revenu : déduire une pension alimentaire versée à ses enfants ou opter pour leur rattachement ?
FISCALITÉ
Les parents fortement imposés peuvent avoir intérêt à choisir de déclarer la pension alimentaire qu’ils versent à leurs enfants plutôt que de continuer à les rattacher à leur foyer fiscal.

Les parents ont la possibilité de continuer à rattacher un enfant majeur à leur foyer fiscal jusqu’à ses 21 ans (moins de 21 ans au 1er janvier N-1), ou ses 25 ans s’il est étudiant (moins de 25 ans au 31 décembre N-1). Peu importe qu’il vive encore chez eux ou non : ce rattachement est possible même s’il habite à l’autre de bout de la France ou poursuit des études voire effectue un stage à l’étranger. Ils n’ont aucun justificatif à apporter. Si leur enfant est célibataire, cela leur permet de conserver le même nombre de parts que lorsqu’il était mineur. Mais s’il perçoit des revenus imposables, ses revenus seront imposés avec les revenus des parents.

Les parents qui continuent à aider leur enfant majeur qui ne subvient pas encore seul à ses besoins, ont également la possibilité de déduire de leurs revenus imposables l’aide versée dans la limite de 5 795 € par an. Ils doivent être en mesure de justifier de la réalité de leurs versements si le service des impôts le leur demande. Toutefois, par souci de simplification, ils peuvent déduire un forfait de 3 445 € pour le logement et la nourriture si leur enfant a vécu toute l’année chez eux. Les autres dépenses restent déductibles pour leur montant réel mais dans la limite de 2 350 €.

Comment choisir ?

Au-delà d’un certain niveau de revenus qui dépend de la situation familiale, l’économie d’impôt apportée par le rattachement d’un enfant majeur est plafonnée. Ce plafond est fixé à 1 527 € par enfant pour les deux premiers enfants à charge et à 3 054 € par enfant à charge à partir du troisième. Pour les personnes qui élèvent seules leurs enfants et qui bénéficient d’une part entière de quotient familial pour leur premier enfant à charge, un plafond spécifique de 3 602 € est fixé pour cette première part. Dès lors que les parents sont fortement imposés, l’économie apportée par la déduction d’une pension alimentaire est nettement supérieure à celle apportée par une demi-part supplémentaire dès lors qu’ils peuvent justifier d’une pension d’au moins 5 795 € : elle atteint 2 376 € pour les contribuables imposés dans la tranche à 41 % et 2 608 € pour ceux dans la tranche à 45 %.

Mais attention, ce calcul ne tient pas compte des autres avantages liés au rattachement d’un enfant majeur qui peuvent jouer en faveur du rattachement, comme la réduction d’impôt pour frais de scolarité (183 € pour un enfant dans le supérieur), la majoration des plafonds de dépenses prises en compte pour l’octroi de certains avantages fiscaux ou les abattements pour charge de famille applicable en matière de taxe d’habitation … A contrario, il ne tient pas compte non plus des éventuels revenus imposables de l’enfant qui peuvent militer en faveur de son « détachement », comme une pension alimentaire versée par l’autre parent pour son entretien … Les parents auront donc intérêt à effectuer plusieurs simulations.

Nathalie Cheysson-Kaplan – Uni-éditions – avril 2018

04/04/2018
2018 : l'année pour acheter un logement ancien à rénover
PLACEMENTS, FISCALITÉ, IMMOBILIER
Pour ceux qui projettent d’acheter un bien immobilier à rénover en vue de le louer, il est spécialement intéressant d’effectuer cette opération cette année. Un dispositif fiscal transitoire permet en effet de déduire le montant des travaux en totalité en 2018 et en partie en 2019.

Pour les particuliers qui donnent un logement en location, les travaux de rénovation constituent une charge déductible de leurs revenus fonciers. En principe, ces travaux ne sont déductibles que si le logement leur procure déjà des loyers imposables. En pratique, ils peuvent déduire le coût des travaux même s’ils ne perçoivent pas encore de loyers imposables quand le logement est destiné à être loué immédiatement après les travaux. S’ils n’ont pas d’autres revenus fonciers, cette opération leur permet de générer immédiatement un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur leur revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le surplus étant reportable sur les loyers dégagés de la location des dix années suivantes.

L’économie d’impôt apportée par l’imputation de ce déficit dépend du taux marginal d’imposition du contribuable : plus il est élevé, plus il y gagne. Pour un contribuable imposé dans la tranche marginale à 45 %, l’imputation d’un déficit de 10 700 € lui permet d’économiser 4 815 € d’impôt. Cet avantage échappe au plafonnement global des niches fiscales et peut donc venir s’ajouter aux 10 000 € dont on peut profiter chaque année.

Des gros travaux plutôt que des petits…

Le hic ? Avec la mise en place du prélèvement à la source en 2019, dans la mesure où les contribuables n’auront pas d’impôt à payer sur leurs revenus courants de 2018, ils n’ont a priori pas intérêt à se lancer dans ce type d’opération. Aussi pour éviter qu’ils ne reportent leurs travaux non urgents en 2019, le législateur a mis en place un dispositif transitoire. Il prévoit que les travaux effectués en 2018 seront déductibles en totalité en 2018 puis une nouvelle fois à hauteur de 50 % en 2019  et cela même pour les contribuables qui ne feront aucuns travaux en 2019.

Concrètement, cette mesure ne sera pas intéressante pour ceux qui réaliseront de petits travaux, c’est-à-dire des travaux déductibles en totalité de leurs revenus fonciers ou imputables sur leur revenu global de 2018, sauf pour les contribuables qui ont des revenus exceptionnels imposables en 2018 ou des revenus non concernés par le prélèvement à la source (dividendes, intérêts, plus-values mobilières soumis au nouveau prélèvement forfaitaire unique -PFU). Ces travaux pourront venir réduire l’impôt à payer sur ces revenus. Mais l’efficacité fiscale de cette déduction sera moins importante qu’en temps normal.

En revanche, cette mesure aura un véritable impact pour ceux qui réalisent de gros travaux et dégagent immédiatement un reliquat de déficit foncier imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. D’après les professionnels, l’effet sera maximal si le coût des travaux est supérieur ou égal à deux fois le montant des revenus fonciers, majoré de 21 400 € (soit deux fois le montant du déficit annuel imputable). Autrement dit, c’est le moment ou jamais pour réaliser un investissement locatif dans l’ancien avec d’importants travaux de rénovation… 

Nathalie Cheysson-Kaplan – Uni-éditions – avril 2018

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