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20/03/2019
Ces biens qui échappent à l’IFI
FISCALITÉ
La réglementation fiscale exonère certains biens immobiliers, détenus directement ou indirectement via des actions et parts de sociétés, au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Il serait dommage de ne pas en tenir compte dans votre prochaine déclaration.

Au printemps, vous devrez déclarez la valeur de votre patrimoine assujetti à l’Impôt sur la
fortune immobilière (IFI) si elle excède 1,3 million d’euros au 31 décembre 2018, en même
temps que vous déposerez votre déclaration de revenus de la même année. Certains biens
immobiliers bénéficient d’une exonération totale ou partielle prévue par la loi, à commencer
par les immeubles démembrés pour lesquels les règles ont été modifiées par rapport à celles
qui régissaient l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Les nus-propriétaires en étaient
exonérés, puisqu’il revenait à l’usufruitier de déclarer ces immeubles pour leur valeur en
pleine-propriété. Avec l’IFI, cette exonération n’est plus systématique, mais dépend de l’origine
du démembrement. 

L’usufruitier parfois exempté

Quand la nue-propriété lui a été transmise en vertu d’un testament, d’une donation ou encore
d’une donation au dernier vivant entre époux, l’usufruitier doit déclarer la pleine propriété du
bien. Mais quand cet usufruit résulte de l’usufruit légal pour lequel le survivant peut opter à la
succession de son conjoint, l’IFI est réparti entre nu(s)-propriétaire(s) et usufruitier dans les
proportions prévus par l’article 669 du Code général des impôts. En pratique, si au décès de
votre conjoint vous avez choisi de recevoir l’usufruit légal, vous devez déclarer la valeur de cet
usufruit et vos enfants nus-propriétaires la valeur de la nue-propriété, selon le barème fixé par
cet article. 

Actions :une quote-part imposable… ou pas

Les parts sociales et actions de sociétés détenues en portefeuille doivent, en principe, être
déclarées à hauteur de la fraction représentative des biens (ou droits) immobiliers détenues
par les sociétés. Mais la loi prévoit une exonération pour les participations de moins de 10 %. Si
vous détenez plus de 10 % du capital, vous n’aurez pas à déclarer la valeur des biens affectés à
l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société. Cette dernière
est censée vous communiquer la quote-part de la valeur de vos titres à déclarer. Non
concernés par l’IFI également, les organismes de placement collectif (fonds, Sicav…) composés
de moins de 20 % d’actifs immobiliers et dont vous détenez moins de 10 % du capital. 

Les foncières exonérées sans condition

Les participations dans les sociétés foncières cotées sont exonérées sans condition de
détention maximale. Idem pour les logements que vous louez au titre de loueur en meublé
professionnel. Sans oublier les bois, forêts et terres agricole, respectant certaines conditions
d’exploitation à long terme à vérifier avec votre banquier, qui bénéficient, eux aussi, d’une exonération,
toutefois limitée à 75 % de leur valeur.

Enfin, les contribuables connaissent bien l’abattement légal de 30 % sur la résidence principale.
Quant aux crédits ayant financé cette résidence, ils ne sont déductibles que dans la limite de la
valeur imposable du bien, soit à hauteur de 70 %. 


© Alexandre Roman – Uni-Médias – mars 2019

29/01/2019
N'oubliez pas de déclarer votre compte bancaire à l'étranger
FISCALITE
Si vous possédez une résidence secondaire ou si vous effectuez des séjours réguliers dans un autre pays, y détenir un compte bancaire peut présenter des avantages pratiques. Mieux vaut le déclarer à l’administration fiscale, sous peine d’encourir de lourdes sanctions.

En tant que résidant fiscal en France, vous êtes tenu de signaler à l’administration fiscale
l’existence de vos comptes bancaires détenus dans un autre pays. Cette obligation est
incontournable, que vous soyez titulaire d’un compte à votre nom, en commun avec d’autres
personnes, en indivision ou même si vous êtes seulement bénéficiaire d’une procuration sur ce
compte ouvert hors frontières. Tous les comptes qu’ils soient encore ouverts ou clos, actifs ou
inutilisés sont concernés. Il en va de même pour tout contrat de capitalisation ou d’assurance vie.


Une seule exception

Une seule exception à l’obligation de déclaration est prévue. Elle suppose trois conditions
cumulatives. D’abord, le compte doit avoir pour objet de réaliser des paiements en ligne ou des
encaissements afférents à des ventes de biens, tel un compte PayPal, par exemple. Ensuite, ce
compte doit être adossé à un autre compte détenu en France. Enfin, le total annuel des
encaissements sur ce compte (et les autres comptes étrangers du même type) ne doit pas excéder 10 000 €.


Une procédure de déclaration simple

Concernant les comptes bancaires, chacun de ceux que vous détenez doit faire l’objet, chaque
année, d’une déclaration distincte sur un imprimé spécifique (Cerfa n° 3916), à joindre à votre
déclaration annuelle de revenus. Le formulaire n° 3916 peut être sélectionné et annexé à une
déclaration effectuée en ligne. Quant aux contrats de capitalisation et d’assurance vie, leur
déclaration doit être faite sur papier libre ou dans le champ « observations » de la déclaration
de revenus, en indiquant les éléments d’identification de chaque contrat.


Des sanctions lourdes en cas de contrôle

Toute personne qui ne satisferait pas à ces obligations s’expose, en cas de contrôle, à de
sévères sanctions fiscales et pénales. À commencer par une amende fiscale pouvant aller
jusqu’à 1 500 € par compte, à laquelle s’ajoute un rappel d’impôt sur le revenu pour les gains
des contrats de capitalisation et d’assurance vie non déclarés, avec une lourde majoration pour
fraude fiscale de 80 % assortie d’intérêts de retard. Enfin, vous encourez une possible sanction
pénale pouvant atteindre 3 millions d’euros et 7 ans d’emprisonnement.

Un risque à ne pas prendre à la légère, avec le développement des échanges d’informations
bancaires entre pays ayant signé avec la France une convention visant à renforcer la lutte
contre la fraude et l’évasion fiscale.

© Alexandre Roman – Uni-médias – janvier 2019

20/11/2018
Dernières semaines pour réduire votre impôt 2019
FISCALITÉ
Les revenus perçus en 2018 sont exonérés d’impôt, en raison de la mise en place de son prélèvement à la source au 1er janvier 2019. Mais les réductions et crédits d’impôt ne seront pas perdus pour autant. Vous avez jusqu’au 31 décembre 2018 pour en profiter.

À compter du 1er janvier 2019, votre impôt sur le revenu sera ponctionné directement sur vos
revenus professionnels ou vos pensions de retraite au fur et à mesure de leur versement. Un
dispositif a été instauré pour effacer l’impôt dû au titre des revenus 2018, en vue d’éviter que le
contribuable ait à régler deux notes fiscales au cours du même exercice. Seuls les gains 2018
dits exceptionnels seront taxés. Mais la loi a prévu un dispositif pour que les avantages fiscaux
2018 ne soient pas perdus.

Un avantage fiscal transformé en apport de trésorerie

Concrètement, dans votre déclaration de revenus 2018 déposée au printemps 2019, vous
mentionnerez les dépenses et investissement défiscalisant réalisés en 2018. Vous n’avez perçu
que des revenus habituels en 2018 ? Votre impôt théorique sera entièrement effacé et le
montant des crédits et réductions d’impôt vous sera reversé par le fisc en septembre. C’est dire
que votre avantage se traduira exceptionnellement par un apport de trésorerie. Vous devez
acquitter un impôt en raison de revenus exceptionnels perçus en 2018 ? Les crédits et
réductions fiscales viendront le réduire et le surplus éventuel vous sera restitué.

Les dépenses concernées sont, par exemple, les emplois à domicile, les dépenses d'accueil en
Ehpad ou encore les dons aux associations ouvrant pour une cause d’intérêt public. Quant aux
investissements profitant d’un coup de pouce fiscal, il s’agit de certaines opérations
immobilières locatives (régime Pinel, Malraux ou en logement social Outre-Mer), mais aussi des
placements financiers.

Un timing tendu pour les opérations immobilières

Concernantles investissements locatifs, il est un peu tard pour sélectionner et concrétiser l’un
d’entre eux d’ici au 31 décembre 2018, la signature de l’acte de vente chez le notaire devant
intervenir au plus tard le 31 décembre 2018. Sauf à réagir très vite, sur la base d’une sélection
de programmes déjà effectuée par votre conseiller bancaire et de vous assurer de la réactivité
de votre notaire indispensable pour formaliser l’acquisition d’ici le 31 décembre prochain.

Des produits financiers à souscrire sans précipitation

En revanche, vous disposez encore d’un délai suffisant pour souscrire sans précipitation un ou
plusieurs produits financiers bénéficiant d’un avantage fiscal. L’éventail est assez large. Ainsi,
les Fonds d’investissement de proximité (FIP), investis au minimum à hauteur de 60 % dans le
capital de sociétés régionales non cotées, ouvrent droit à une réduction d’impôt de 18 % du
montant de votre investissement, dans la limite d’un plafond de 12 000 € pour une personne
seule et 24 000 € pour un couple. À noter que le taux de réduction est porté à 38 % dans le cas
d’un FIP investi en Corse et à 42 % pour un FIP Outre-Mer.

Autre piste : les fonds communs de placement pour l’innovation (FCPI), investis dans le capital
de PME et PMI non cotées et innovantes, offrant une réduction fiscale de 18 % de votre
souscription, dans les mêmes limites que celles des FIP.

Étudiez également avec votre conseiller, l’opportunité de prendre une participation à une
société de financement d’œuvres cinématographiques ou audiovisuelles (Sofica), permettant
de bénéficier d’une réduction fiscale de 30 % de votre investissement (voire 36 % ou 48 % pour
certaines d’entre elles), retenu dans la limite maximale de 18 000 €. Avantage : la réduction
Sofica n’entre pas dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 € par an. 


© Alexandre Roman – Uni-médias 

20/11/2018
Assurance vie : la clause bénéficiaire face au testament
SUCCESSION TRANSMISISON
Bien souvent, l’assuré ne modifie pas la clause bénéficiaire prévue dans le contrat qui s’applique par défaut et qui prévoit que les capitaux seront transmis à ses héritiers légaux. Attention, cela n’implique pas forcément un partage à parts égales entre ceux-ci.

Ce n’est pas parce que l’assurance vie se transmet hors succession que sa clause bénéficiaire
règne en maître dans la transmission des capitaux. Lorsque l’assuré a opté pour la clause par
défaut – le cas le plus fréquent – au bénéfice de ses héritiers légaux, les capitaux ne leur seront
pas forcément attribués par parts égales. Il faut, en effet, tenir compte de ses volontés
successorales qu’il a pu exprimé dans un testament. Dès lors, ce document prend le pas sur la
clause bénéficiaire.

Le testament plus fort que la clause bénéficiaire par défaut

La Cour de cassation a réaffirmé ce principe dans un arrêt récent du 19 septembre 2018 (1ère
chambre civile, n° 17-23.568). Dans cette affaire, une mère de famille ayant trois enfants avait
souscrit une assurance vie, au bénéfice de ses héritiers. Elle décède en laissant un testament
léguant à l’un de ses fils la quotité disponible de tous ses biens. Pour rappel, cette quotité
équivaut à ce qu’il reste quand on a retranché la part minimale que la loi oblige à verser à
chacun des héritiers dits réservataires (notamment les enfants). En présence de trois enfants,
la part de réservataire de chacun s’élève à un quart, le 4ème quart constituant le quotité
disponible. Cette dernière constitue la fraction de sa succession que le défunt est libre
d’accorder à quiconque, sans que les héritiers réservataires puissent s’y opposer.

Tirant les conséquences des volontés testamentaires de la défunte que lui avait
communiquées le notaire, l’assureur informe le fils qu’il a droit à la moitié du capital de
l’assurance vie, puisque ses droits dans la succession sont d’un quart au titre de sa réserve
héréditaire auquel s’ajoute un quart au titre de la quotité disponible. Les autres héritiers
contestent ce mode répartition devant la cour d’appel qui leur donne raison, au motif que la
transmission d’une assurance vie se fait hors succession, le testament ne doit pas intervenir
dans son partage selon les juges d’appel. De ce fait les trois héritiers désignés comme
bénéficiaires devaient recevoir une part égale de l’assurance vie, à savoir un tiers. La Cour de
cassation censure cette décision, les bénéficiaires désignés comme héritiers ayant des droits
sur l’assurance en proportion de leurs parts héréditaires.

Les juges suprêmes insistent toujours sur l’obligation de rechercher la volonté du souscripteur
quant à la répartition du capital pour appliquer la clause bénéficiaire à bon droit.

© Alexandre Roman – Uni-médias 

02/08/2018
Immobilier en indivision : le payeur n’est pas le propriétaire
IMMOBILIER
Acheter en indivision, c’est détenir une part d’un bien à proportion de ce qui est prévu dans l’acte notarié et non pas de sa contribution personnelle au paiement d prix de l’immeuble. Une règle méconnue de nombreux indivisaires, notamment concubins ou mariés sous le régime de la séparation de biens, qu’ils découvrent à l’heure de revente du bien.

Quand les membres d’un couple de concubins ou d’époux mariés sous un régime séparatiste
acquièrent un bien immobilier, ils en détiennent la propriété en indivision. Il en va de même
pour tout groupe de personnes, membre d’une même famille, amis ou partenaires d’un
investissement. Chacun est donc propriétaire partiellement du bien, à hauteur d’une quote-
part indiquée dans l’acte notarié. Et ce quelle que soit la part du prix du logement qu’il aura
réellement financé après signature du dit acte. Ce principe vient une nouvelle fois d’être
réaffirmé par la Cour de cassation, dans son arrêt du 10 janvier 2018.

Peu importe qui finance quoi

Dans cette affaire, deux personnes avaient acquis, chacune pour moitié tel qu’indiqué dans
l’acte, deux parcelles de terrains, la revente de l’une ayant ensuite financé pour partie la
construction d’une maison sur l’autre. Pour payer le reste des travaux, l’un des deux
propriétaires avait participé plus que son coïndivisaire. Quand il demande à la justice de
prononcer la liquidation de l’indivision, par la suite, il réclame une part du prix de vente de la
maison supérieure à 50 %. La cour d’appel de Pau lui donne raison, tenant compte de sa
contribution personnelle effective au financement de la construction de la maison. Mais la Cour
de cassation infirme la position des juges d’appel. Elle rappelle qu’une construction édifiée sur
un terrain indivis appartient aux indivisaires dans les mêmes proportions que le terrain lui-
même. Et surtout précise que les acquéreurs d’un bien en indivision à 50/50 en sont
propriétaires dans la même proportion, quelles que soient les modalités effectives du
financement.  


L’acte de propriété incontestable

Une règle qu’il est utile de rappeler tant les couples de concubins et d’époux en séparation de
biens ont tendance à l’oublier. Idem pour les partenaires d’un Pacs ayant opté pour un régime
séparatiste dans leur convention. Dans la pratique, bon nombre d’entre eux ne participent pas
au financement du bien à parts égales. Libre à eux, en effet, de se répartir les différentes
charges de leur vie commune comme ils l’entendent. Aucun problème tant qu’ils restent en
indivision. Mais à l’occasion d’une séparation, celui qui a remboursé seul le crédit immobilier
devient alors souvent désireux de revendiquer la propriété du logement. Sa contestation de
l’acte notarié sera vaine.



Quand l’indivision s’impose

À noter que les personnes pacsées ayant choisi de placer leur partenariat sous le régime
séparatiste sont dans une situation comparable à celui des couples mariés sous le régime
matrimonial communautaire, concernant les biens acquis après leur union. Hors cas d’emploi
de deniers propres (reçus par donation ou héritage), ces biens seront toujours indivis par
moitié entre chaque partenaire. Ainsi, les logements achetés au moyen des revenus d’un seul
pacsé ou époux seront indivis par moitié entre chaque partenaire. 



Pour en savoir plus

Cour de cassation, 1ère chambre civile, 10 janvier 2018, n° 16-25190

 

 

© Alexandre Roman – Uni-éditions 

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