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02/08/2018
Immobilier en indivision : le payeur n’est pas le propriétaire
IMMOBILIER
Image actualité Immobilier en indivision : le payeur n’est pas le propriétaire

Acheter en indivision, c’est détenir une part d’un bien à proportion de ce qui est prévu dans l’acte notarié et non pas de sa contribution personnelle au paiement d prix de l’immeuble. Une règle méconnue de nombreux indivisaires, notamment concubins ou mariés sous le régime de la séparation de biens, qu’ils découvrent à l’heure de revente du bien.

Quand les membres d’un couple de concubins ou d’époux mariés sous un régime séparatiste
acquièrent un bien immobilier, ils en détiennent la propriété en indivision. Il en va de même
pour tout groupe de personnes, membre d’une même famille, amis ou partenaires d’un
investissement. Chacun est donc propriétaire partiellement du bien, à hauteur d’une quote-
part indiquée dans l’acte notarié. Et ce quelle que soit la part du prix du logement qu’il aura
réellement financé après signature du dit acte. Ce principe vient une nouvelle fois d’être
réaffirmé par la Cour de cassation, dans son arrêt du 10 janvier 2018.

Peu importe qui finance quoi

Dans cette affaire, deux personnes avaient acquis, chacune pour moitié tel qu’indiqué dans
l’acte, deux parcelles de terrains, la revente de l’une ayant ensuite financé pour partie la
construction d’une maison sur l’autre. Pour payer le reste des travaux, l’un des deux
propriétaires avait participé plus que son coïndivisaire. Quand il demande à la justice de
prononcer la liquidation de l’indivision, par la suite, il réclame une part du prix de vente de la
maison supérieure à 50 %. La cour d’appel de Pau lui donne raison, tenant compte de sa
contribution personnelle effective au financement de la construction de la maison. Mais la Cour
de cassation infirme la position des juges d’appel. Elle rappelle qu’une construction édifiée sur
un terrain indivis appartient aux indivisaires dans les mêmes proportions que le terrain lui-
même. Et surtout précise que les acquéreurs d’un bien en indivision à 50/50 en sont
propriétaires dans la même proportion, quelles que soient les modalités effectives du
financement.  


L’acte de propriété incontestable

Une règle qu’il est utile de rappeler tant les couples de concubins et d’époux en séparation de
biens ont tendance à l’oublier. Idem pour les partenaires d’un Pacs ayant opté pour un régime
séparatiste dans leur convention. Dans la pratique, bon nombre d’entre eux ne participent pas
au financement du bien à parts égales. Libre à eux, en effet, de se répartir les différentes
charges de leur vie commune comme ils l’entendent. Aucun problème tant qu’ils restent en
indivision. Mais à l’occasion d’une séparation, celui qui a remboursé seul le crédit immobilier
devient alors souvent désireux de revendiquer la propriété du logement. Sa contestation de
l’acte notarié sera vaine.



Quand l’indivision s’impose

À noter que les personnes pacsées ayant choisi de placer leur partenariat sous le régime
séparatiste sont dans une situation comparable à celui des couples mariés sous le régime
matrimonial communautaire, concernant les biens acquis après leur union. Hors cas d’emploi
de deniers propres (reçus par donation ou héritage), ces biens seront toujours indivis par
moitié entre chaque partenaire. Ainsi, les logements achetés au moyen des revenus d’un seul
pacsé ou époux seront indivis par moitié entre chaque partenaire. 



Pour en savoir plus

Cour de cassation, 1ère chambre civile, 10 janvier 2018, n° 16-25190

 

 

© Alexandre Roman – Uni-éditions 

02/08/2018
Une société de gestion de portefeuille pour gérer un portefeuille démembré
PLACEMENTS, SUCCESSION, TRANSMISISON
Image actualité Une société de gestion de portefeuille pour gérer un portefeuille démembré

La gestion d’un portefeuille de titres entre usufruitier et nus-propriétaires n’est pas chose facile sauf si on prévoit de créer une société civile de portefeuille. L’usufruitier, nommé gérant, aura plus de latitude pour piloter ce placement.

Il arrive fréquemment qu’à la suite d’une succession, les héritiers se retrouvent à la tête d’un
portefeuille de titres démembrés : le conjoint survivant recueillant l’usufruit du portefeuille et
les enfants, la nue-propriété en indivision. La gestion d’un portefeuille impliquant des
arbitrages réguliers, la question qui se pose est celle de savoir si le parent usufruitier peut
gérer le portefeuille comme il l’entend, c’est-à-dire vendre des titres et en acheter d’autres, sans
avoir besoin de demander l’accord de ses enfants pour chaque opération.

La Cour de cassation lui a reconnu ce droit. Seul l’usufruitier d’un portefeuille a le droit de
vendre des titres, mais a-t-elle ajouté, à condition qu’il conserve la substance du portefeuille.
Toute la difficulté réside dans les contours de cette obligation qu’aucune décision de
jurisprudence n’est venue préciser mais qui semble limiter, selon les professionnels, la marge
de manœuvre du parent usufruitier.


Qui est fiscalement redevable ?

Autres contraintes posées par les juges : l’usufruitier ne peut pas disposer librement du prix de
vente des titres et doit obligatoirement réinvestir les sommes en question dans le portefeuille
et il est tenu d’informer les nus-propriétaires des mouvements effectués sur le portefeuille.

Fiscalement enfin, bien qu’il soit le seul à pouvoir vendre les titres et à en percevoir le prix de
vente, c’est en principe le nu-propriétaire qui est redevable de l’impôt sur les plus-values. Mais
il possible, lorsque les titres se sont retrouvés démembrés à la suite d’une succession – mais
pas lorsque le démembrement provient d’une donation -, de prévoir que les plus-values seront
taxées au nom de l’usufruitier. Il faut alors adresser une option expresse en ce sens à la
banque, détentrice du compte-titres.


La création d’une société civile de portefeuille pour contourner les obstacles

À l’instar d’une société civile immobilière créée pour détenir et transmettre un patrimoine
immobilier, la création d’une société civile de portefeuille à laquelle sera apportée le
portefeuille permet de contourner ces contraintes. Ce n’est plus le portefeuille qui sera
démembré mais les parts de la société qui le deviendront. Nommé gérant, le parent usufruitier
aura alors les pleins pouvoirs pour gérer le portefeuille comme il l’entend. Reste qu’il n’est pas
nécessaire d’attendre que le portefeuille soit déjà démembré pour créer la société ; les parents
peuvent le faire par anticipation, de leur vivant, afin de préparer leur succession et laisser plus
de latitude à celui qui survivra.


© Nathalie Cheysson-Kaplan – Uni-éditions


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02/08/2018
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